築20年以上マンションの不動産売却！売れる理由と売れない理由を徹底分析【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

沖縄県においても、不動産市場は活発であり、特に築20年以上のマンションについては、売れる理由と売れない理由がさまざまです。本コラムでは、築年数が経過したマンションがなぜ売れるのか、または売れないのかを詳しく解説します。

売れる理由

手頃な価格帯

築20年以上のマンションは、一般的に新築や築浅物件よりも価格が手頃です。沖縄の不動産市場では、観光地やビーチ近くの物件が人気を集めており、購入希望者にとって手が届く価格帯は大きな魅力です。特に、地元の住民や若いファミリー、投資家にとって、手頃な価格は魅力的な選択肢となります。

「令和４年度住宅市場動向調査報告書」では、「価格が適切だったから」を購入理由の一つとしています。

地域の成熟度

沖縄では、築年数が経過することで、周辺環境が整備されていく傾向があります。商業施設や公共交通機関が充実し、住環境が向上することで、マンション自体の価値が上昇します。また、観光地としての特性から、リゾートマンションとしての需要も高まることがあります。

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リノベーションの可能性

築20年以上のマンションは、リノベーションの対象として魅力があります。多くの購入者が自分好みに改装することを望むため、内装や設備をリフォームすることで価値を高められる可能性があります。沖縄特有のデザインや素材を取り入れることで、個性的な物件に仕上げることも可能です。

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投資物件としての魅力

沖縄は観光地が多く、短期賃貸や民泊の需要が高いため、築20年以上のマンションは安定した賃貸収入を得やすいです。特に観光シーズンには、観光客に貸し出すことで高い収益を上げることができる可能性があります。

売れない理由

劣化の懸念

20年以上が経過したマンションは、建物や設備の劣化が避けられません。特に、沖縄特有の湿気や塩害によって、劣化が進行することがあります。水回りや電気設備の老朽化が進んでいる場合、購入後の修繕が必要になるリスクがあります。

競争力の低下

新築や築浅物件と比較して、築20年以上のマンションは設備やデザインにおいて見劣りすることがあります。特に沖縄のようにリゾート地では、新しい物件が常に建設されているため、競争力が低下する要因となります。

住宅ローンの条件

築年数が古い物件は、住宅ローンの融資条件が厳しくなる場合があります。金融機関によっては、築年数に制限を設けていることもあり、融資が受けられない可能性もあります。これが、購入希望者のハードルを上げる要因となります。

管理体制の問題

20年以上経過したマンションでは、管理が不十分な場合も多くあります。修繕積立金が不足していたり、管理組合の運営が円滑でなかったりする場合、購入者にとって不安要素となります。特に沖縄では、遠方に住むオーナーが多いため、管理体制が疎かになることがあります。

メリット

• 手頃な価格：購入しやすい価格帯。
• 成熟したエリア：便利な施設が充実している。
• リノベーション可能：自分好みに改装できる。
• 投資収益：賃貸収入を得やすい。

デメリット

• 劣化のリスク：設備の老朽化や修繕が必要になる可能性。
• 競争力の低下：新築物件との競争が厳しい。
• 融資の条件：住宅ローンの取得が難しいことがある。
• 管理の不安：管理体制の不備によるリスク。

注意点

• 物件の状態を確認：内見時には、状態や管理体制をしっかり確認することが重要です。
• 修繕積立金の状況：修繕積立金が適切に積まれているか確認することが大切です。
• 周辺環境の変化：エリアの将来的な発展性や環境変化にも目を向けるべきです。

成功事例

①劣化が目立つ状態の物件でリフォーム費用も売主が出せないことから、現状のままで売却することが可能な不動産買取を選択。

複数の不動産買取会社に見積りを依頼した結果、買取金額が希望よりも高かった為、買取会社に売却が成功。売却までの期間も1カ月もかからず非常に満足した結果になりました。

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②成功事例としては、築20年以上のマンションをリノベーションし、沖縄特有のデザインや素材を使用して内装を一新したケースが挙げられます。このように、リノベーションによって新たな付加価値を生み出すことが成功のカギとなります。

失敗事例

一方で、失敗事例としては、築20年以上のマンションをそのままの状態で売り出した場合が挙げられます。劣化が目立つ状態の物件を適正価格で売却しようとしたところ、買い手がつかず、最終的には値下げを余儀なくされたケースがあります。特に管理体制が不十分であったため、購入者からの信頼を失ったことが要因です。

リスク

• 資産価値の減少：市場の変動によって、築年数が古い物件は資産価値が下がるリスクがあります。
• 修繕コスト：思わぬタイミングで大規模な修繕が必要になることがあります。
• 競争の激化：新しい物件が続々と市場に出てくることで、競争が激化し、売却が難しくなる可能性があります。

沖縄県の地域独特の理由

沖縄県には、観光業が盛んな地域特性があります。このため、築20年以上のマンションでも、観光需要を見込んで短期賃貸として利用されることが多いです。特に、ビーチや観光名所に近い物件は、高い賃貸需要を持っているため、投資目的での購入が期待されます。

さらに、沖縄独自の文化やライフスタイルを反映した物件が多く、リノベーションによって沖縄の魅力を引き出すことができます。このように、沖縄の地域性を活かすことで、築年数が経過したマンションでも価値を持ち続ける可能性があります。

税金について

譲渡所得税

不動産を売却すると、売却益に対して譲渡所得税がかかります。

関連記事：沖縄県不動産売却の税金と費用を徹底解説・知らないと損する節税ポイントと注意すべきコスト【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

参考資料：土地や建物を売ったとき｜国税庁 (nta.go.jp)

譲渡所得の計算方法

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費 + 諸経費)

取得費：購入時の価格や、取得時の諸費用（登記費用など）。

諸経費：売却時の仲介手数料やリフォーム費用など。

参考資料：No.3202 譲渡所得の計算のしかた(分離課税)｜国税庁

所得税と住民税

譲渡所得税は、所得税と住民税の2つに分かれます。

短期譲渡所得税（5年以下の所有期間）

所得税: 39%

住民税: 9%

長期譲渡所得税（5年超の所有期間）

所得税: 15%

住民税: 5%

築20年以上の物件は、長期譲渡所得として扱われる可能性があり、税率は低くなります。

特別控除

3,000万円の特別控除：自宅として使用していた場合、譲渡所得から3,000万円まで控除が受けられます。これにより、課税対象の譲渡所得が減少します。

参考資料：No.3302 マイホームを売ったときの特例｜国税庁

確定申告

売却した年の翌年に、確定申告を行う必要があります。申告期限や必要書類を事前に確認しておきましょう。

相続税・贈与税

親から相続または贈与を受けた場合は、譲渡所得の計算に際して特別な扱いがあるため、注意が必要です。

減税の可能性

築20年以上の物件売却時は、長期譲渡所得税が適用される可能性が高いため、税負担が軽くなる可能性があります。特別控除を活用することで、さらに税金を減らせるため、売却前にしっかりと確認しておくことが重要です。税理士に相談するのも良いでしょう。

まとめ

築20年以上のマンションには、売れる理由と売れない理由がそれぞれあります。手頃な価格やリノベーションの可能性は魅力的ですが、設備の老朽化や管理体制の問題はリスクとして捉えるべきです。

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