那覇市の不動産売却は今がチャンス【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

これから、市街地・文教エリア・空港周辺・高台という那覇市を代表する4つのエリア特性から、“那覇の資産価値がどのように形成されているのか” を解説していきます。

そして結論からお伝えすると那覇市の不動産は、まさに「今」が売り時です。

エリアごとの強みを理解すると、この理由が非常に分かりやすくなるはずです。

那覇市で不動産の売却を検討し始めたとき、多くの売主様がまず気にされるのは、次の2点です。

• 今の市況なら本当に高く売れるのか
• 自分のマンション・戸建はいくらで売れそうなのか

ところが、いざ相場を調べてみると「坪単価」「㎡単価」「中央値」といった数字は並んでいるものの、“自分の物件が実際いくらになるのか” は結局よく分からない
という声が非常に多いのが現状です。

実は那覇市には、全国的に見ても珍しい “市場特有の条件” が複数重なっており、その特徴を理解するだけで、「なぜ那覇では物件が値崩れしづらく、高く売れやすいのか」 が驚くほどクリアに見えてきます。

那覇市は築年数が経っても価格が下がりにくい

私が担当した物件でも、購入から20年以上経過しているにも関わらず、売却価格が購入時を大きく上回ったケースが複数あります。公開後すぐに問い合わせが入り、短期間で成約に至る例も決して珍しくありません。これは偶然ではなく、
那覇市の市場そのものが “価値の落ちにくい構造” を持っているからです。

① 市街地が広がらない“地形的な制約”が価格を底支えしている

那覇市は、平地の少なさ・海岸線の多さ・基地の配置など、物理的に住宅を増やしにくい街です。

• 新規造成地がほぼ生まれない
• 古い住宅街も入れ替わりが少ない
• マンション・戸建どちらも“出物不足”が慢性化

供給が限られているため、売りに出れば相対的に希少性が高く、価格が落ちづらい構造 が続いています。

② 移動インフラが極めて強く、“立地価値”が揺らぎにくい

那覇市は日本全国を見ても珍しいほど、複数の交通手段が集まる都市です。

• 空港まで短時間でアクセス
• モノレールが南北を結ぶ
• 58号・330号・329号の主要道路
• ICへの連絡もスムーズ

車・鉄道・空港が揃う都市はほぼ存在せず、“移動しやすさ”が資産価値として明確に評価されるため、価格下落が起きにくい のが特徴です。

③ 新築価格が突出して高く“中古の方が選ばれる”市場構造

本土とは異なり、那覇市では中古マンションの人気が非常に強いです。

背景には

• 新築価格が建築費高騰で大幅アップ
• 中古マンションの方が実生活に適した価格帯
• 移住者・転勤者の動きが多く中古を選びやすい
• ファミリー層の購入サイクルが安定

この結果、中古物件の価格が落ちにくい“逆転市場” が成立しています。

④ 土地価格の上昇＋建物評価が加わり、成約価格が高止まりする

地価公示を見ると、那覇市は年々じわりと上昇しており、土地そのものの価値が底上げされています。ただし、実際の売買では

• 建物の品質
• 管理状況
• 立地利便性
• 駐車条件

といった複数の要素が加わるため、
成約価格は公示価格より大きく上振れするケースが非常に多い のが特徴です。

⑤ 多様な買い手が常に存在し“需要の途切れがない”

那覇市の最大の強みは、買主層が1種類ではなく、複数が共存していること。

• 沖縄に赴任する企業の社員
• Uターン・Iターンの移住者
• 投資物件として探す県外勢
• 那覇市内で住み替えるファミリー

購入目的が異なる人たちが同じ物件に興味を持つため、需要が尽きず、市場が安定し続ける という強力な魅力があります。この“多層需要”こそが、那覇市の不動産が値崩れしにくい最大の理由のひとつです。

那覇市の4つの主要エリアを解説

A｜市街地直結ゾーン

（天久・泉崎・東町・真嘉比など）

行政・商業・交通の中心に位置し、県外転勤者からの需要が最も多い区域です。

• 公示価格は市内でも高い
• 実勢価格は公示の1.6〜2.3倍帯
• 商業＋居住エリアとしてバランス◎

“利便性に投資する人”が集まるエリア。

B｜生活密着・文教エリア

（繁多川・安里・松川など）

学校・病院・スーパーが集中し、ファミリー層に強く支持される地域です。

• 実勢価格は公示の1.2〜1.7倍
• 住み替え需要が高い
• 中古物件が出ると動きが早い

生活のしやすさが資産価値を支えるゾーン。

C｜空港ゲートウェイエリア

（金城・鏡原・具志など）

空港・高速・幹線道路を使いやすく、県外企業の転勤者・航空関係者に人気。

• 実勢価格は公示の1.4〜2.0倍
• 車移動メインの世帯に評価される
• 戸建・マンションどちらも需要強い

“移動の利便性”で選ばれるエリア。

D｜歴史と自然が残る高台エリア

（首里崎山・首里寒川・首里赤平など）

古くからの住宅地が多く、落ち着いた環境を好む層に支持されます。

• 実勢価格は公示の1.3〜1.6倍
• 売り物件が少ない“希少市場”
• 眺望や静けさが価値を形成

長期的に価格が落ちにくい特徴を持つ区域。

実際に短期間で高値成約したマンションの“本質的な理由”

私が担当したあるマンションでは、公開直後から問い合わせが重なり、想定を上回る価格で成約しました。この結果は偶然ではなく、以下の条件が自然と揃っていたためです。

① 生活導線の中心に位置していた

銀行・病院・買い物施設へのアクセスが良く、「暮らしがイメージしやすい立地」でした。

② 家族構成の変化に対応できる間取り

部屋の独立性、採光、収納など、世帯人数が変わっても暮らしやすい構造だったことが評価されました。

③ 駐車のしやすさが大きな加点に

沖縄は車社会のため、“停めやすさ” “サイズ制限の少なさ” は資産価値に直結します。

④ 室内の状態が良く、内覧時の印象が強かった

大規模リフォームではなくとも、手入れがされていたことが買主の意思決定を早めました。

⑤ 異なる目的の買主が同時に動いた

• 転勤者
• 住み替えファミリー
• 投資検討層

複数の層から問い合わせが入り、結果として“競争”が生まれ、価格が維持された のです。

まとめ：那覇市の売却判断は「数字」より「市場構造」を知ると分かりやすい

那覇市で物件が高く売れやすい理由は、

• 土地供給が限られている
• 交通利便性が全国レベル
• 中古の評価が高い
• 買い手層が多様
• 公示地価が安定して上昇
• 実勢価格は公示の1.3〜2倍が目安

という“複合的な市場背景”にあります。築年数よりも、「どんなニーズが重なる物件か」が価値を決定します。

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