リースバックとは？仕組みやメリット、デメリットを徹底解説【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

最近、沖縄でも不動産売却をする際にリースバックという不動産取引が人気になってきております。不動産を売却して、その後も住み続けられる仕組みは、資金が必要なタイミングや住み慣れたお家に住み続けたい人にとって非常に有難い商品です。

しかし、リースバックを利用するにはメリットとデメリットをしっかり理解しておくことが大切です。本コラムでは、リースバックの基本からその仕組み、注意点までをわかりやすくアドバイスします。

リースバックとは？

リースバックとは、不動産を売った後、そのまま住み続けることができる仕組みです。具体的には、まず自分の不動産を他の人や不動産会社に売却し、売却後にその物件を賃貸として借りる契約を結ぶ形になります。これにより、現金も手元に入り、住み慣れた家に住み続けることができます。

関連資料：001487923.pdf

関連資料：リースバックの現状について

リースバックの仕組み

手続きの流れ

1. 不動産の売却契約
   不動産を売却するための不動産売買契約を結びます。この時点で、売却価格が決定します。
2. リース契約の締結
   不動産を売却した後、同時にその物件を賃貸として借りるためのリース契約を結びます。家賃の金額や契約期間などが決まります。
3. 物件の引き渡し
   売却が完了した後、物件は新しい所有者に引き渡されますが、元の所有者（売り手）は賃借人としてそのまま住み続けます。
4. 賃料の支払い
   家賃の支払いが始まります。リースバックの場合、売却後も物件に住み続けるため、定期的に家賃を支払うことになります。

対象となる不動産

リースバックに適した不動産は、住宅や商業用の不動産、オフィスビルなどです。しかし、リースバックが可能な物件にはいくつかの条件があり、特に物件の状態が良好で、今後も価値が維持されることがポイントです。築年数が新しく、立地条件が良い物件ほど、リースバックの対象となりやすいです。

※リースバックを断られることがある？

買取会社が買い手になる場合は、買い取った不動産を最終的に売却することで利益を出します。そのため、住所や築年数、周辺環境などから、買い取っても将来的に売却が難しいと判断した場合は、断られてしまうことがあります。

リースバックとリバースモーゲージの違い

リースバックとリバースモーゲージは似たような仕組みですが、大きな違いがあります。

• リースバック：不動産を売却し、その後も同じ物件に住み続けることができます。売却後に物件の所有権が買い手に移転し、賃貸契約が結ばれる仕組みです。
• リバースモーゲージ：物件を担保にしてお金を借りる方法です。借りたお金は、通常は売却しない限り返済する必要がなく、最終的には借り手が亡くなった際に不動産を売却して返済が行われます。

リースバックでは住み続けられる点が大きな特徴で、リバースモーゲージでは最終的に物件を売却して返済する必要がある点が異なります。

※リバースモーゲージもリースバックの様に同じ物件に住み続けることも可能です。

リースバックのメリット

1. 現金化ができる
   リースバックを利用すれば、物件を売却して現金を手に入れることができます。急に資金が必要になった場合や、将来の為に現金が必要な場合は非常に便利です。
2. 住み続けられる
   不動産を売却しても、引き続き同じ家に住み続けることができます。特に高齢者や家族にとっては、住み慣れた環境から離れなくていいので、精神的にも安心です。
3. 管理から解放される
   物件の所有権が移るため、不動産にかかる税金や管理の必要がなくなります。

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リースバックのデメリット

1. 家賃負担が増える
   物件を売却することで現金は得られますが、その後は家賃を支払い続ける必要があります。売却後の家賃が高額になることもあるので、支払い能力を確認することがポイントです。

2. 契約条件に縛られる
   リースバック契約には家賃の金額や契約期間、更新の条件などが決まっており、長期的に契約に縛られることがあります。特に、将来的に住み替えを希望する場合、負担になる可能性もあります。

リースバックの注意点

1. 家賃の未払い問題
   家賃が未払いになると、賃貸契約が解除される可能性があります。リースバック契約を結ぶ際には、支払い能力を確認しておくことが重要です。

2. 契約終了後の住居問題
   リースバック契約が終了すると、物件を引き渡す必要がある場合もあります。契約終了後に住み続けられるかどうか、購入者の意向次第であるため、契約条件をしっかり確認しておきましょう。

3. 不動産市場の変動
   不動産市場は常に変動しており、売却後に物件の価値が上がる可能性もあります。リースバックを選択する前に、市場の動向をチェックしておくことが大切です。

※基本的には通常の不動産売却と比較しても、リースバックは相場の60％～70％の金額でしか売却ができないです。

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まとめ

リースバックは、現金化したいが住み慣れた家を手放したくない方にとって非常に助かる商品です。しかし、家賃の支払い負担や将来的な住居に関する不安など、慎重に考慮すべき点も多いため、リースバックを検討する際は、リースバックを扱う複数会社に相談することをお勧めします。

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