不動産の「囲い込み」って何？売主が知らないと損するデメリットと対策方法【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

「囲い込み」という言葉が不動産業界では問題になっております。これは、売主の物件を一部の不動産会社だけで取り扱い、他の業者の買い手に物件紹介や周知をさせないという問題行為です。もし囲い込みに巻き込まれてしまうと、売却価格が低くなったり、売却に時間がかかる原因となることがあります。本コラムでは、沖縄県で不動産売却をする際に囲い込みのデメリット、囲い込みを避けるための方法について詳しくアドバイスします。

不動産の囲い込みとは？

不動産の囲い込みとは、不動産業者が１社だけで物件の販売を行い、他の不動産会社には販売活動をさせないことです。通常、不動産の売却は沢山の購入希望者に周知することで売却がスムーズに進みます。しかし囲い込みが行われると、１社以外の購入希望者には物件の情報が周知されず、売却において不利益になるケースが多いです。

不動産会社が囲い込みを行う理由

不動産会社が囲い込みを行う理由は、自社の利益を多くするためです。

売り手と媒介契約を結んだ不動産会社は、自社で買い手を見つければ、売り手と買い手の両方から仲介手数料を受け取れます。
このような取引を「両手仲介」と呼びます。両手仲介をすることで、利益を増やすことが可能になります。

囲い込みによる売主側のデメリット

売却活動が長引く可能性がある

囲い込みをしている不動産会社は、物件を自社でしか販売できないため、他の業者と競争することがありません。そのため、購入希望者の数が限られ、物件がなかなか売れない可能性があります。結果として、売却活動が長引く可能性が高くなります。

売却価格が相場より低くなるリスク

囲い込みをされている場合、物件の情報が他の業者に周知されず、なかなか買い手が見つかりません。
買い手が見つからずに売却活動が長期化すると、「価格が高いから物件が売れない」と売主に値下げをするケースがあります。
その結果、相場金額よりも低い金額で売却することになる恐れがあります。

囲い込みされているかを確認する方法

レインズの登録状況を確認する

レインズ（不動産流通機構）は、不動産会社が物件情報を登録し、全国の不動産会社がその情報にアクセスできるシステムです。レインズに物件が登録されていない場合、その物件が囲い込みされている可能性があります。自分の物件がレインズに登録されているかをしっかり確認しましょう。

参考資料：西日本不動産流通機構｜西日本レインズ（REINS）

他の不動産会社に問い合わせる

他の不動産会社に、自分の物件が取り扱っているかどうかを尋ねてもらうことで囲い込みが行われているかが分かります。もし、他の不動産会社が「その物件は扱っていない」と答えた場合、囲い込みされている可能性が高いです。

囲い込みは違法ではないのか？

囲い込み自体は違法ではありません。しかし、不動産業者が囲い込みを行う際に、売主に虚偽の説明をしたり、不正な方法で契約を結ばせる場合は違法行為になります。

【2025年に囲い込みに関する法律が改正】

2025年から処分対象となる具体的な行為には、特定の不動産業者のみに物件情報を提供することや、他の業者への情報開示を拒否する行為が含まれます。また、物件情報の共有を制限する契約や取り決めを結ぶこと、特定の不動産業者以外との取引を禁止する条項を設けることも対象となります。

参考資料：国土交通省　宅地建物取引業法 法令改正・解釈について

 囲い込みを防ぐための対策方法

囲い込みをしないと約束する不動産会社の担当者を選ぶ

囲い込みを防ぐためには、最初から囲い込みをしないと明言している不動産会社の担当者を選ぶことが重要です。明言している根拠も確認しながら良い担当者を探しましょう。

関連記事：沖縄県で不動産売却の成功法則！業者・営業担当者の選び方完全ガイド【2025年最新】

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一般媒介契約を結ぶ

一般媒介契約は、複数の不動産業者に物件の売却を依頼できる契約です。これにより、囲い込みを防ぐことができ、より多くの購入希望者に周知することが可能になります。売却活動を広範囲に行うことで、物件が早く売却できる確率も上がります。

参考資料：一般媒介契約について – 公益社団法人 全日本不動産協会

関連資料：一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いと選び方「不動産売却に役立つガイド」【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

 専門の買取業者に依頼する

囲い込みを完全に避ける方法は、専門の買取業者に物件を売却することです。買取業者は物件をすぐに買い取りますので、囲い込みのリスクはありません。

関連記事：沖縄の不動産買取が人気な理由を徹底解説！メリットと買取会社選び方ガイド

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まとめ

不動産の囲い込みは、売主にとってさまざまなデメリットがあります。不動産会社の担当選びを失敗すると、大きな損失になりますので良い担当者を見つけましょう。

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