「市街化調整区域の物件を売却する方法とは？売れやすい物件の特徴と注意点」【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

市街化調整区域という言葉を聞いたことがある方は多いと思いますが、実際にどのような場所か、またその場所にある不動産が売れるのかどうかについてはよく分からないという方も多いと思います。今回は、市街化調整区域について詳しく説明し、なぜその地域の物件が売れにくいのか、逆に売りやすい物件の特徴についてもご紹介します。

市街化調整区域とは？

市街化調整区域とは、都市計画の一環として、都市の広がりを制限し、都市化が進まないようにしたエリアです。簡単に言うと、自然環境を守ったり、農地を守るために、ここでは新たに建物を建てることが難しく、既存の建物に対しても色々な制約がある場所です。そのため、市街化調整区域にある不動産は、一般的に売却しづらいと言われています。

関連資料：Microsoft Word – 01 市街化調整区域における地区計画ガイドライン（令和2年3月改定）

関連資料：Microsoft Word – 0127修正 市街化区域の地区計画の概要

沖縄県で不動産売却をする際に市街化調整区域の物件が売れにくい理由

1. 住宅ローンが利用しにくい

市街化調整区域では、建物に制限があるため、不動産の価値が低くなります。金融機関は物件の価値で融資を行うため、価値が低いと判断されると、住宅ローンを借りることが難しくなります。そうなると、購入者が住宅ローンを使って購入できない可能性が高く、買い手が見つかりにくくなります。

2. 建物の建て替えやリフォームが難しい

市街化調整区域にある物件は、既存の建物に対しても建て替えやリフォームがしにくいことが多いです。建て替えやリフォームをするためには、地元の自治体の許可を得る必要がありますが、その条件が厳しく、なかなか許可が下りないこともあります。

新しい所有者が物件を購入した後に建て替えやリフォームをしたくても簡単にはできない場合もあります。

3. 再建築ができない

市街化調整区域では、新しい建物を建てることが基本的に禁止されています。再建築をするためには、特別な許可が必要で、許可を得ることが非常に難しいです。新しい建物を建てたいと思っている買い手にとって、かなり厳しい条件になります。

市街化調整区域でも売りやすい物件の特徴

1. 市街化調整区域に指定される前に建てられた物件

市街化調整区域に指定される前に建てられた物件は、建物の制限なども少なく、売却しやすいことがあります。建て替えやリフォームが可能な場合が多くなると、購入検討する方も増えます。

2. 開発許可が得られる可能性がある土地

市街化調整区域の中でも、開発許可を得ることができる可能性がある土地は比較的売りやすいです。例えば、市街化区域に隣接していて、50以上の建物が連なっている地域などでは、開発許可が下りる可能性があります。このような土地は、新しい建物を建てやすくなります。

関連資料：都市計画法に基づく開発許可等｜沖縄県公式ホームページ

関連資料：農地転用許可の流れ（農地法第４条・第５条）（市街化調整区域） | 浦添市

物件売却を成功させるための3つのポイント

1. 市街化調整区域に詳しい不動産担当者を見つける

市街化調整区域にある物件の売却は、普通の不動産よりも難しいです。そのため、地域の制約や規制に詳しい不動産の担当者に依頼することが重要です。

関連記事：沖縄県で不動産売却の成功法則！業者・営業担当者の選び方完全ガイド【2025年最新】

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2. 買取会社に依頼する

すぐに売却したい場合や、売るのが難しいと感じる場合、買取業者に相談するのも一つの方法です。買取業者は、物件の状態に関わらず購入してくれることが多いため、早く売却を終わらせたい方には便利な方法です。

関連記事：沖縄の不動産買取が人気な理由を徹底解説！メリットと買取会社選び方ガイド

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3. 農業従事者に売る

市街化調整区域は、農業が行いやすい地域でもあります。そのため、農業を営んでいる方に土地を売ることができる可能性もあります。隣地の農家などに売却したケースもよく聞きます。

まとめ

市街化調整区域にある物件は、規制が多く、通常の不動産よりも売却が難しくなります。市街化調整区域に詳しい担当者に相談したり、買取会社や農業従事者に売る方法も検討したりすることが大切です。

沖縄県で不動産売却を成功させるには、物件があるエリアに詳しい、不動産営業担当を見つけることが重要です。担当によって実績やレベルが異なるので、各不動産会社の担当をしっかり比較しましょう。

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