事故物件を売却する方法とは？心理的な抵抗を減らすためのポイントと注意点。【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

沖縄県で不動産売却をする際に「事故物件」の売却を検討されている方もいると思います。買手が簡単には見つからないケースが多いので、特に慎重に取り扱う必要があります。事故物件とは、過去に人が亡くなったり、重大な事件が起きた物件の事です。このような物件を売却する場合、どのように進めていくべきか、またどんな点に注意するべきかをわかりやすくアドバイスします。

事故物件とは？

事故物件とは、過去に人が亡くなったり、重大な事件が起きた物件です。具体的には、自殺、他殺、孤独死、事故死などです。事故物件には心理的な抵抗を感じる人も多いです。

沖縄でも事故物件に対する需要と供給がありますが、売主側がキチンと事故の内容の説明義務を果たさないとトラブルになる可能性もあります。

参考資料：001426603.pdf

事故物件になるかどうかの判断基準

事故物件に該当するかどうかの判断基準は、国土交通省の定める「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」に記載されているかがポイントです。このガイドラインにより、売主や取引業者は事故物件に該当するかどうかを判断し、買主に告知内容をキチンと説明しないといけません。

【ガイドラインで事故物件に該当する事例】

• 自殺や他殺があった物件
• 孤独死や事故死があった物件
• 重大な事件（例えば火災など）が発生した物件

参考資料：不動産業：「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」について – 国土交通省

事故物件に該当するもの

• 物理的瑕疵：事故や事件によって建物や設備に損傷が生じた場合。
• 法律的瑕疵：法的な問題（例：遺族との相続問題）が発生した物件。
• 心理的瑕疵：人が亡くなったことで買主が心理的な抵抗を感じることが予想される物件。

事故物件に該当しないもの

• 自然死：病死や老衰、日常生活の中での不慮の死などは事故物件には該当しません。
• 時間経過による影響：賃貸物件においては、死亡から3年以上経過した場合には、告知義務が緩和される場合があります。

※また、隣接する住戸や共用部分での死亡（自然死や事故死等）も、基本的には事故物件に該当しません。

事故物件が値下がりする理由

事故物件は、過去に死亡や事件があったことで、心理的に抵抗を感じる買主が多く、結果的に価格が下がることがよくあります。値下がり幅は、事故の内容によって異なりますので一概には言えませんが、下記を一つの目安にしてみてください。

• 孤独死や病死があった物件：通常物件より1割～2割程度下がりやすい。
• 自殺があった物件：通常物件より1割～3割程度下がりやすい。
• 他殺があった物件：通常物件より3割～5割ほど下がることもあります。

事故物件の売却方法

事故物件の売却方法には主に2つの方法があります。それぞれのメリットとデメリットをアドバイスします。

仲介（不動産業者に依頼）

仲介を利用すると、不動産業者が物件をチラシ広告やポータルサイト(SUMMO、グーホーム、うちなーらいふ等)を使いながら販売します。市場に出すことで、買主が見つかる可能性がありますが、事故物件だと心理的な抵抗を感じる人が多いため、時間がかかることもあります。

• メリット：一般の方に広く周知することができ、条件に合った買主が見つかる可能性があります。
• デメリット：売却までに時間がかかる場合があります。また、売却価格が下がることもあります。

関連記事：沖縄県で不動産売却の成功法則！業者・営業担当者の選び方完全ガイド【2025年最新】

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 買取（不動産業者に直接買い取ってもらう）

不動産業者が直接買い取る場合、売却はスムーズに進みます。買主を見つける必要がないため、早く売却したい人にはお勧めですが、一般の方に売るよりも価格が安く買い取られることが多くなります。

• メリット：早く売却できる。手続きもスムーズで安心。
• デメリット：売却価格が市場価格よりも低くなる可能性があります。

関連記事：沖縄の不動産買取が人気な理由を徹底解説！メリットと買取会社選び方ガイド

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事故物件を売却するためのポイント

• 特殊清掃やリフォームを行う：物件を清潔に保つことで、購入者の不安を軽減できるケースもあります。
• ご供養やお祓いを行う：事故物件の過去に対して、供養やお祓いを行うことで、気持ちが楽になる場合もあります。
• 事件が風化するのを待つ：事故が発生してから時間が経過している場合、その出来事が風化している可能性があります。事件からしばらく時間をおいてから売却を検討するのも一つの方法です。

事故物件の告知義務

事故物件を売却する際には、売主には告知義務があります。これは、過去に事故や事件があったことを、買主に知らせる必要があるということです。事故物件であることを隠すことは法律で禁止されており、知られた場合、後から大きなトラブルになる可能性があります。

買主に心理的瑕疵を告知しないまま売却した場合、後から買主から契約解除や損害賠償請求などの契約不適合責任を追及される可能性が高くなります。

告知は、書面で行い、買主にしっかりと理解してもらうことが大切ですので、不動産会社に依頼して販売する場合は、販売前にしっかりと仲介会社の担当者に伝えておきましょう。

参考記事：125-055

関連記事：契約不適合責任と不動産取引！沖縄県で不動産売却をする場合に知っておくべきポイントと成功事例

まとめ

沖縄県で事故物件を売却する際には、いくつかの注意点を理解しておくことが大事です。事故物件は価格が下がることがありますが、しっかりと告知義務を守り、買主の心理的な抵抗を減らすための工夫をすることで、売却がスムーズに進むケースもあります。

沖縄県で不動産売却を成功させるには、物件があるエリアに詳しい、不動産営業担当を見つけることが重要です。担当によって実績やレベルが異なるので、各不動産会社の担当をしっかり比較しましょう。

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沖縄県で不動産買取を希望される方は、実績があり、条件が良い不動産買取会社を見つけることが重要です。買取会社によって買取金額や提案内容が異なるので、買取会社をしっかり比較しましょう。

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