那覇市の不動産はいくらで売れる？ 2026年の売却相場と高く売るポイント

那覇市で不動産売却を検討しているなら、現在は売却を進めやすい市場環境といえます。

2026年の地価公示では、那覇市の全用途平均地価は1平方メートルあたり33万200円となり、前年より6.0％上昇しました。中古マンションの平均取引価格も2,687万円となっており、市内の不動産価格は高い水準で推移しています。

ただし、地価が上がっているからといって、すべての物件が同じように高く売れるわけではありません。

那覇市の不動産売却価格は、エリア、土地の形、接道状況、建物の状態、マンションの管理状況や駐車場の有無などによって大きく変わります。また、高く売りたいのか、早く現金化したいのかによって、仲介と買取のどちらを選ぶかも異なります。

この記事では、公的な地価データと実際の取引価格をもとに、那覇市の不動産売却相場、エリアごとの需要、査定で見られるポイント、売却方法の選び方を解説します。

相場だけで判断せず、ご自身の物件に合った売り方を見つけるためにお役立てください。

この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が監修しました。

那覇市の不動産売却相場と価格動向

那覇市で不動産を売却する場合、まず現在の市場価格を正しく把握することからはじめるといいでしょう。全体の傾向を押さえることは、売却タイミングをつかむためには不可欠です。

物件種別	平均取引価格	平均面積/専有面積	平均築年数
中古マンション	2,687万円	68.5㎡	18.6年
宅地（土地＋建物）	7,452万円	242.3㎡	26.7年
土地	5,128万円	273.3㎡	—

地価の上昇は売却にとって追い風ですが、実際の取引価格は物件の種別や状態によって大きく異なります。

それを前提に、まずは公的なデータから読み解いていきます。

2026年沖縄県の最新地価公示

地価公示とは、国が毎年1月1日時点の土地の正常な価格を公表するもので、不動産取引の客観的な指標となります。

2026年に発表された地価公示では、沖縄県全体の地価は13年連続で上昇し、全用途の平均変動率は前年比プラス6.6%となりました。

この数字からも、県内の不動産市場が活況であることがうかがえますね。

現在の上昇基調の流れは、県内の不動産売却にとって有利な条件でであることは確かです。

那覇市の平均地価と前年比変動率

那覇市に絞って見てみると、地価はよりはっきりと上昇しています。

2026年の那覇市の全用途平均地価は、1平方メートルあたり33万200円で、前年比で6.0%の上昇を記録しました（2026年地価公示）。

用途	2026年平均地価（/㎡）	前年比変動率
全用途	330,200円	+6.0%
住宅地	216,000円	+5.3%
商業地	509,800円	+7.1%

このように市全体の地価が上がっている状況は、売却のタイミングとしては有利といえます。「ではいつ地価が下がり始めるのか？」も気になりますが、それを予測することは不可能である以上、ある程度納得できる価格水準となった辞典が売り時といえるでしょう。

物件種別の平均取引価格について

地価は土地の価格の目安ですが、実際に売買される不動産には建物も含まれます。そこで、国土交通省の不動産情報ライブラリを基にした、那覇市内の実際の取引価格の平均を見ていきます。

例えば中古マンションは、直近のデータ集計期間において平均2,687万円で取引されています。

このデータは、売却検討中の物件が市場でどの程度の価格帯に位置するのかを考える際の目安になります。

物件種別	平均取引価格	平均面積/専有面積	平均築年数
中古マンション	2,687万円	68.5㎡	18.6年
土地＋建物	7,452万円	242.3㎡	26.7年
土地	5,128万円	273.3㎡	—

※国土交通省 不動産情報ライブラリのデータより集計（対象期間の定めなし）

これらの平均価格とご自身の物件情報を照らし合わせることで、より具体的な売却価格のイメージが湧いてくるはずです。

相場価格の注意点

ここまでご紹介した地価や平均取引価格は、あくまで市場全体の傾向を示すものです。

これらの相場価格が、そのままご自身の物件の売却価格になるわけではないという点を理解することが大切です。

不動産の価格は、同じ地域、同じ面積であっても、個別具体的な要因によって大きく変動します。

例えば、接している道路の幅が4mか6mか、土地の形がきれいな正方形か、不整形地かといった違いで、査定額は何百万円も変わることがあります。

そのため、相場はあくまで参考情報として捉え、最終的な価格は専門家による個別査定によって判断する必要があります。

【エリア別】那覇市の地価と住宅需要

那覇市と一括りに言っても、エリアごとに街の性格や不動産の需要は大きく異なります。

売却を成功させるためには、ご自身の不動産がどのエリアに属し、どのような需要が見込めるのかを理解することが欠かせません。

まずは、那覇市の代表的なエリアの地価水準と特徴を比較してみましょう。

エリア	地価水準（1㎡あたり）	主な需要	特徴
中心市街地	833,000円（県庁前駅周辺）	事業用地・商業	行政・金融機関が集積する那覇市の中心地
新都心(おもろまち)	539,666円（おもろまち駅周辺）	住宅・投資	計画的に整備された街並みで商業施設が充実
小禄エリア	188,600円（小禄駅周辺）	住宅（実需）	空港へのアクセスが良く生活利便性が高い
首里エリア	136,000円（首里駅周辺）	住宅（実需）	歴史的な風情が残る落ち着いた住環境

このように、エリアの特性によって地価や求められる不動産の種類は全く違います。

それぞれのエリアの詳細な特徴を理解することで、より的確な売却戦略を立てることが可能になります。

中心市街地の商業需要

中心市街地とは、主に県庁前駅や国際通り周辺を指し、商業・業務機能が集中する那覇市の心臓部です。

住宅地というよりも、事業用地としての価値が価格を大きく左右します。

地価も那覇市内で最も高い水準にあり、2026年の公示地価では県庁前駅周辺の商業地で1平方メートルあたり83万3,000円、場所によっては200万円を超える地点も存在するほどです。

この数字からも、住宅需要より事業目的での土地取引が活発なエリアであることがわかります。

項目	内容
主な施設	沖縄県庁、那覇市役所、デパートリウボウ、金融機関本店
交通アクセス	沖縄都市モノレール（ゆいレール）県庁前駅、旭橋駅、バスターミナル
不動産の特徴	オフィスビル、店舗、ホテル用地としての需要が高い

もしこのエリアに不動産をお持ちの場合、個人の買主だけでなく、事業目的の法人も売却先の候補となり得ます。

そのため、住宅専門の不動産会社だけでなく、事業用不動産の取引実績が豊富な会社に相談することも一つの選択肢です。

新都心(おもろまち)の住宅・投資需要

新都心（おもろまち）は、米軍の旧牧港住宅地区の跡地を再開発したエリアで、計画的に整備された美しい街並みと利便性の高さが特徴です。

住宅需要と投資需要の両面から人気を集めています。

おもろまち駅周辺の地価は1平方メートルあたり約54万円と高い水準を維持しており、活発な不動産取引が行われています。

大型商業施設や公園、美術館などが集積し、ファミリー層から単身者まで幅広い層に支持されているのです。

項目	内容
主な施設	Tギャラリア沖縄 by DFS、サンエー那覇メインプレイス、沖縄県立博物館・美術館
交通アクセス	沖縄都市モノレール（ゆいレール）おもろまち駅
不動産の特徴	築浅のマンションが多く、賃貸需要も高いため投資用物件としても人気

新都心エリアの不動産は、住みやすさと資産価値の高さから買主が見つかりやすい傾向にあります。

売却の際は、エリアのブランドイメージや将来性をアピールすることが、高値売却につながるポイントです。

小禄エリアの実需と利便性

小禄エリアは、那覇空港へのアクセスに優れ、生活利便性の高さから実際に居住する目的（実需）のファミリー層などに人気のエリアです。

那覇市中心部へのアクセスも良く、転勤者からの需要も安定しています。

2026年の地価調査では、小禄駅周辺の地価は1平方メートルあたり18万8,600円でした。

イオン那覇店や商業施設が充実している上に、モノレールの駅が複数あるため、車を持たない世帯にとっても暮らしやすい環境が整っています。

項目	内容
主な施設	イオン那覇店、沖縄県営奥武山公園
交通アクセス	沖縄都市モノレール（ゆいレール）小禄駅、赤嶺駅など
不動産の特徴	戸建て住宅地とマンションが混在し、ファミリー向け物件の需要が安定

このエリアの不動産売却では、日々の買い物のしやすさや空港・中心部への交通アクセスの良さなど、具体的な生活のメリットを伝えることが重要です。

買主は実際の暮らしをイメージするため、周辺環境の情報が査定や売却価格に良い影響を与えます。

首里エリアは派手さはないが根強い人気

首里エリアは、かつて琉球王国の城下町として栄えた歴史を持ち、史跡が点在する静かで落ち着いた住環境が最大の魅力です。

高台に位置する物件も多く、眺望の良さも人気の理由の一つといえます。

首里駅周辺の地価は1平方メートルあたり13万6,000円ですが、これはあくまで平均的な数値です。

同じ首里でも、首里城に近い当蔵町などでは地価が高くなる傾向があり、立地による価格差が大きいのが特徴となっています。

項目	内容
主な施設	首里城公園、玉陵（たまうどぅん）
交通アクセス	沖縄都市モノレール（ゆいレール）首里駅、儀保駅
不動産の特徴	昔ながらの戸建て住宅が多く、坂道や道幅が狭い場所も存在する

首里エリアの不動産は、歴史的な風情や閑静な環境を好む層から根強い人気があります。

売却の際は、画一的なデータだけでなく、その土地ならではの歴史や文化的な背景、眺望といった付加価値を理解してくれる、地域に精通した不動産会社を選ぶことが成功のカギを握ります。

物件種別で変わる査定の重要ポイント

不動産査定では、物件の種類ごとに評価されるポイントが異なります。那覇市では、マンションなら管理状態、戸建てなら接道状況が価格を左右するケースがあります。

売却検討物件がどの項目に当てはまるかを知ることは、査定価格を見る際のポイントになります。

物件種別	特に重視されるポイント	その他の主な査定項目
マンション	管理状態、修繕積立金の状況、駐車場の有無	専有面積、階数、方角、眺望
戸建て・土地	接面道路の幅、土地の形状（整形地か不整形地か）	最寄り駅からの距離、日当たり、高低差
収益物件	現在の入居率、家賃収入から算出される利回り	築年数、建物の構造、周辺の賃貸需要

マンション査定：管理状態と駐車場

マンション査定では、個別の部屋の状態だけでなく、建物全体の維持管理状況が評価の重要な軸です。

共用部分が清潔に保たれているか、長期修繕計画が適切に実行されているかなどがチェックされます。

例えば、修繕積立金が計画通りに積み立てられていない場合、将来的に一時金の徴収リスクがあると判断され、査定額が下がる要因になります。

那覇市内では車社会という背景から、駐車場の有無、特に雨に濡れずに乗り降りできる平置き駐車場や屋根付き駐車場は高く評価される傾向です。

評価項目	確認される内容
管理状態	共用部分（エントランス、廊下）の清掃状況
長期修繕計画	計画の有無と進捗状況
修繕積立金	積立額、滞納の有無
駐車場	有無、種類（平置き、機械式）、空き状況
眺望・階数	海が見える、角部屋、高層階など

これらの項目は、買主が将来にわたって安心して暮らせるかどうかを判断する材料となるため、査定においても細かく評価されるのです。

戸建て・土地査定：接道と土地形状

戸建てや土地の査定で最も価格に影響を与える要素の一つが、敷地が接している道路の状況（接道義務）です。

建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接していないと、原則として建物の建築や建て替えができません。

那覇市内には歴史的な経緯から道幅が狭いエリアも存在します。

そのため、接している道路の幅が4m未満であったり、再建築ができない土地（再建築不可物件）であったりすると、査定価格が大きく下がる可能性があります。

土地の形も重要で、正方形や長方形といった整形地は、不整形地（旗竿地や三角形の土地など）に比べて活用しやすいため、高く評価されます。

評価項目	確認される内容
接道状況	接面道路の幅員、接している間口の長さ
土地形状	整形地か不整形地か
法令上の制限	用途地域、建ぺい率、容積率
日当たり・高低差	南向きか、隣接地との高低差
越境物の有無	隣地からの木の枝や塀が敷地内に入っていないか

これらの土地に関する条件は後から変更することが難しいため、物件の資産価値を決定づける基本的な要素として厳しく評価されます。

収益物件査定：入居率と利回り

アパートや賃貸マンションなどの収益物件の査定では、住居としての価値に加えて、「どれだけ安定した収益を生み出せるか」という投資対象としての価値が最も重視されます。

査定価格を算出する上で根拠となるのが、現在の家賃収入から経費を差し引いて算出される「利回り」です。

例えば、年間の家賃収入が300万円の物件でも、空室が多ければ実際の収入は減ってしまいます。

そのため、現在の入居率が高く、将来にわたって安定した賃貸需要が見込めるエリアかどうかが、査定額を大きく左右します。

評価項目	確認される内容
入居率	現在の全戸数に対する入居戸数の割合
実質利回り	年間家賃収入から管理費・固定資産税などの経費を引いた割合
賃貸借契約の内容	入居者の属性、敷金の額、契約期間
周辺の賃貸需要	近隣の類似物件の家賃相場や空室率
建物の維持管理状態	外壁、屋上防水、給排水設備の状況

収益物件の売却は、単なる不動産の取引ではなく事業の承継という側面も持ちます。

そのため、将来の収益性を裏付ける客観的なデータが査定の重要な判断材料となるのです。

状況に合わせた売却方法の選び方

不動産の売却方法には、主に「仲介」と「買取」の2種類が存在します。どちらの方法が最適かは、売却において何を優先するかによって決まります。

価格を重視するのか、それともスピードや手間のかからなさを重視するのか。そういった状況を整理することが最初のステップです。

項目	仲介	買取
売却価格	市場価格に近い高値が期待できる	市場価格の7〜8割程度
売却期間	3ヶ月〜半年以上かかることも	最短数日〜1ヶ月程度
手間	内覧対応や買主との交渉が必要	不要
周囲への告知	売却活動で知られる可能性がある	知られずに売却可能
契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）	負う必要がある	免除されることが多い

それぞれの方法について、以下で詳しく見ていきましょう。

仲介：高値売却を目指す選択肢

仲介とは、不動産会社が売主様と買主様の間に入り、売買契約を成立させる方法です。

広く購入希望者を探すため、市場価格での売却が期待できます。

買取に比べて売却価格が1.5倍程度高くなるケースも珍しくありません。

特に那覇市のように不動産需要が旺盛なエリアでは、多少時間をかけても、仲介で粘り強く売却することで、不動産価格を最大化できる可能性があります。。

仲介のメリット	仲介のデメリット
市場価格で売却できる	売却までに時間がかかる
幅広い購入希望者から買主を探せる	内覧対応の手間が発生する
売出価格を自分で決められる	いつ売れるか確定しない
	仲介手数料がかかる
	契約不適合責任を負う

売却期間に半年程度の余裕があり、大切な資産を少しでも高く売りたいと考えている方には、仲介が最も適した選択肢といえるでしょう。

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上記から、正確な価格査定をご依頼いただけます。

買取：早期現金化を優先する選択肢

買取とは、不動産会社が買主として直接、売主様の物件を買い取る方法です。

最大の利点は、売却活動が不要で現金化までのスピードが早いことです。

査定から契約、決済（入金）までが最短で1週間から1ヶ月程度で完了します。

相続した遠方の不動産をすぐに整理したい、近所に知られずに売却したいといった場合にも適しています。

買取のメリット	買取のデメリット
短期間で現金化できる	売却価格が仲介より安くなる傾向
周囲に知られず売却できる	対応できる不動産会社が限られる
内覧対応などの手間が不要
契約不適合責任が免除されることが多い
現状のままで売却できる

住宅ローンの返済が迫っている方や、建物の状態に不安がありリフォームせずに手放したい方など、価格よりもスピードや確実性を優先する場合には買取が有効な手段となります。

価格と期間の優先順位の明確化

最終的にどちらの方法を選ぶかは、ご自身が「価格」と「売却期間」のどちらを優先するのかをはっきりさせることが不可欠です。

例えば、「3ヶ月後に新居へ引っ越すので、それまでに必ず売却を完了させたい」という期限がある場合は買取が向いています。

一方で、「半年以上かかっても良いので、手元に残るお金を最大化したい」という場合は仲介を選ぶのが合理的です。

状況	優先すべきこと	おすすめの売却方法
住み替えで新居の購入資金が必要	売却期間の確実性	買取（または買取保証付き仲介）
相続した不動産を早く整理したい	手間と期間	買取
時間をかけてでも高く売りたい	売却価格	仲介
建物が古い、問題を抱えている	現状での売却	買取

ご自身のライフプランや資金計画と照らし合わせ、どちらのメリットが大きいかを見極めることが、後悔のない那覇市の不動産売却につながります。

まずは不動産会社に相談し、仲介と買取、両方の査定価格を提示してもらって比較検討することから始めましょう。

不動産会社選びで失敗しない注意点

納得のいく不動産売却を実現するには、信頼できるパートナーとなる不動産会社を選ぶことが何よりも重要です。

会社の規模や知名度だけでなく、ご自身の物件や状況に真摯に向き合ってくれる担当者を見極める必要があります。

会社を選ぶ際には、特に注意したいポイントが3つあります。

後悔しないためにも、ぜひ押さえておきましょう。

査定価格は売却価格ではない点に注意

不動産会社が提示する査定価格とは、あくまで「この価格帯なら3ヶ月程度で売却できる可能性が高い」という見込み額であり、売却を保証する価格ではありません。

実際の売却価格、つまり成約価格は、最終的に購入希望者との交渉によって決まります。つまり、査定価格は売却活動のスタートラインと捉え、その金額の高さだけで会社を安易に決めないことが大切です。

また、最近は不動産一括査定が乱立しており、過当競争となっています。そのため、実際より高い査定額を出して仲介を受託しようとする業者が問題視されています。詳しくは以下の記事で解説しています。

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高すぎる査定価格の根拠の確認

媒介契約（売却を依頼する契約）を結びたいがために、意図的に相場より高い査定価格を提示する不動産会社も残念ながら存在します。

査定価格が提示されたら、「なぜこの価格になるのか」という具体的な根拠を必ず確認しましょう。

参考にした近隣の成約事例や、ご自身の物件のどのような点がプラス評価・マイナス評価になったのか、データに基づいた分かりやすい説明を求めることが重要です。

もし説明が曖昧だったり、根拠が不明瞭だったりした場合は、契約を急がずに他の会社の話も聞くことをおすすめします。

那覇市での売却実績の重要性

不動産売却の成功は、その地域の不動産市場や買主の需要をどれだけ深く理解しているかに大きく左右されます。

那覇市はエリアごとに街の特性や需要層が大きく異なります。

例えば、新都心エリアのマンションを探している層と、首里エリアの戸建てを求める層では、重視するポイントが全く違います。

那覇市内での取引実績が豊富な会社は、こうした地域ごとの特性を熟知しています。

地域に精通した会社であれば、物件の魅力を最大限に引き出す広告戦略を立て、適切な購入希望者へアプローチしてくれます。

会社のウェブサイトで成約事例を確認したり、担当者に直接質問したりして、那覇市での実績を確認しましょう。ウルズンなら、那覇市内で多数の仲介実績があります。

売却相談｜ウルズン

よくある質問（FAQ）

那覇市で不動産売却を始めてから、現金化までどのくらいの期間がかかりますか？

那覇市での不動産売却にかかる期間は、選択する方法によって大きく異なります。

広く買主を探す「仲介」では、売却活動の準備から買主探し、契約、引き渡しまで通常3ヶ月から半年程度を見込むのが一般的です。

一方で、不動産会社が直接買い取る「買取」の場合は、最短で数日から1ヶ月程度での現金化が可能です。

価格を重視するなら仲介、スピードを優先するなら買取と、ご自身の状況に合わせて選択することが重要になります。

県外に住んでいるのですが、那覇市にある不動産を売却することは可能ですか？

はい、那覇市から離れた場所にお住まいでも不動産売却は問題なく進められます。

売買契約や決済（代金の受け取りと所有権移転手続き）など、重要な手続きについては司法書士と連携し、オンラインでの本人確認や書類の郵送でのやり取りで対応可能です。

遠隔での売却を成功させるには、地域の情報に精通し、進捗を丁寧に報告してくれる信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。

不動産売却で利益が出た場合、税金はかかりますか？

はい、不動産を売却して得た利益（譲渡所得）に対しては、所得税と住民税がかかります。

税額は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年を超えている場合は税率が低くなる「長期譲渡所得」が適用されます。

ご自宅を売却した場合には、利益から最高3,000万円まで控除できる特例など、税負担を軽減できる制度もあります。

個別の状況によって適用条件が異なりますので、詳細は税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

築年数が古い戸建てやマンションでも、那覇市で売却できますか？

はい、築年数が経過した戸建てやマンションでも売却できます。

那覇市では中古住宅の需要も高く、特に土地の価値が評価される傾向にあります。

古い戸建ての場合、建物を解体して更地として売却する選択肢もありますし、中古マンションは購入後にリノベーションを考える買主も多いです。

物件の状態によっては、リフォームなどをせずに現状のままで不動産会社に買い取ってもらう方法も有効な手段となります。

無料査定をお願いしたら、必ず売却の契約をしなければいけませんか？

いいえ、無料査定を依頼したからといって、売却の契約（媒介契約）を結ぶ義務は一切ありません。

査定は、ご自身の不動産が現在いくらで売れそうかを知るための重要な情報収集の機会です。

複数の不動産会社に査定を依頼し、その価格の根拠や担当者の対応を比較検討した上で、最も信頼できる会社を選ぶことが大切です。

査定結果に納得できなければ、気兼ねなくお断りください。

2026年の地価公示で那覇市の土地価格が上がっていますが、自分の物件も同じように高く売れますか？

地価公示の上昇は市場が活況である良い兆候ですが、必ずしもご自身の物件が同じ割合で高く売れることを保証するものではありません。

地価公示は、あくまで標準的な土地の価格指標です。

実際の那覇市の不動産取引価格は、土地の形状、道路の幅、建物の状態、周辺環境といった個別の要因に大きく左右されます。

ご所有の土地や戸建ての正確な売却価格を知るためには、専門家による個別の査定が必要です。

まとめ

2026年現在、過去10年以上にわたって那覇市の地価は上昇しており、売却を進めやすい市場環境にあります。ただし、実際の売却価格は、物件があるエリア、土地の形や接道状況、建物の状態などによって変わります。

マンションでは管理状態や修繕積立金、駐車場の有無が重要です。戸建てや土地では道路の幅や土地の形状、収益物件では入居率や利回りが査定額を左右します。

また、少しでも高く売りたい場合は仲介、早く確実に現金化したい場合は買取が主な選択肢です。査定価格だけで不動産会社を決めず、価格の根拠や那覇市での売却実績も確認しましょう。

こういった内容を押さえておけば、平均相場に振り回されず、物件に合った売却方法を判断しやすくなります。

まずは、那覇市での取引に詳しい不動産会社へ査定を依頼し、現在の価格と売却方法を確認してみてください。無料査定を依頼しても、必ず売却契約を結ぶ必要はありません。

売却のご相談はこちら｜ウルズン

正確な査定は、売却戦略を立てる上での第一歩です。