住宅ローン残債があるときの不動産売却のメリットとデメリット【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

住宅を売却する際、特に住宅ローンが残っている場合は、多くの人が不安や疑問を抱くことが多いです。本コラムでは、住宅ローンの残債がある状態での売却の可能性や、そのメリット・デメリット、注意点、税金、金融機関の手続き、そしてスケジュールについて詳しく解説します。

住宅ローンの残債がある売却の基本

住宅ローンが残っている場合でも、原則としてその住宅を売却することは可能です。売却額がローン残債を上回る場合（これを「プラス残債」といいます）は、問題なく売却できます。しかし、売却額がローン残債を下回る場合（「マイナス残債」）は、状況が少し複雑になります。

プラス残債の場合

プラス残債の場合は、売却後に住宅ローンを一括返済し、その残りの金額を手元に残すことができます。この場合、売却手続きは比較的スムーズです。

マイナス残債の場合

マイナス残債の場合は、売却額がローン残債を下回るため、売却後もまだ返済しなければならない金額が残ります。この場合、金融機関との調整や追加の資金が必要になります。

不動産売却のメリットとデメリット

メリット

• 住居の負担軽減：不要な住宅を手放すことで、住居にかかる負担が軽減されます。
• 資金の流動性向上：売却によって得た資金を他の用途に使うことができます。
• 市場環境による利益：不動産市場が好調な時期に売却すれば、利益を得られる可能性があります。

デメリット

• 損失が出る可能性：マイナス残債の場合、売却額で住宅ローンの残債が返済できない為、自己資金が必要になるケースもあります。
• 売却までの手続きが煩雑：売却に際しての手続きや金融機関との調整が必要で、時間と労力がかかります。
• 税金の負担：売却によって発生する税金（譲渡所得税など）が発生する可能性があります。

注意点

• 不動産の査定：売却前に不動産の査定を行い、適正価格を把握することが重要です。
• ローンの条件確認：住宅ローンの契約条件によっては、売却時に手数料や違約金が発生することがあります。
• 金融機関とのコミュニケーション：売却前に金融機関としっかり連絡を取り、手続きや残債の返済方法を確認することが重要です。

関連：不動産を高く売却するための不動産査定のコツと注意点【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

住み替えをするために住宅ローンを上手に利用する3つの方法

物件を売却して一括返済

内容

住宅を売却し、得られた売却金で住宅ローンを一括返済する方法です。売却額がローン残債を上回ることが前提です。

メリット

• 負担軽減：住宅ローンを完全に返済できるため、月々の負担がなくなる。
• 資金の流動性：売却金が手元に残るため、新しい住居の資金として活用できる。

デメリット

• 市場リスク：売却価格が予想より低くなるリスクがある。
• 手続きの煩雑さ：売却手続きや金融機関との調整が必要で、時間と労力がかかる。

住み替えローン

内容

現在の住宅を売却する前に、新しい住宅を購入するためのローンを利用する方法です。売却金を新しい住宅の購入資金に充てます。

メリット

• 新居の確保：売却を待たずに新居を購入できるため、住まいの移転がスムーズに行える。
• 資金繰りの柔軟性：売却時の資金を新居の購入資金に充てることができる。

デメリット

• 二重の返済負担：新しいローンと旧住宅のローンの二重返済が発生する可能性がある。
• 売却の不確実性：旧住宅が売却できない場合、新居の購入資金が不足するリスクがある。

ダブルローン

内容

現在の住宅ローンと新しい住宅ローンを同時に抱える状態です。旧住宅を売却するまで、両方のローンを返済する必要があります。

メリット

• スムーズな住み替え：旧住宅を売却する前に新しい住居に移ることができ、住環境が確保される。
• 資金調達の柔軟性：売却金を受け取るまで、現金が手元にない場合でも新居を手に入れることができる。

デメリット

• 経済的負担の増加：二つのローンを同時に返済する必要があり、月々の負担が大きくなる。
• 売却リスク：旧住宅が売却できない場合、ローン返済が困難になる可能性がある。

税金について

住宅を売却する際には、譲渡所得税が発生する場合があります。これは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。特に、マイホームを売却した場合、一定の控除が適用されることがあります。

参照：土地や建物を売ったとき｜国税庁 (nta.go.jp)

関連記事：沖縄県不動産売却の税金と費用を徹底解説・知らないと損する節税ポイントと注意すべきコスト【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

特別控除

マイホームの売却による譲渡所得が発生した場合、一定の要件を満たせば3,000万円の特別控除が適用されます。この控除を利用することで、税負担を軽減できる可能性があります。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

金融機関の手続き

住宅ローンの残債がある状態での売却時には、以下のような手続きが必要です。

• 売却の申し出：金融機関に対して住宅の売却を申し出ます。
• 残債の確認：残っているローンの金額や、売却による一括返済の可否を確認します。
• 返済方法の選定：売却額が残債を下回る場合の返済方法を金融機関と相談します。

スケジュール

売却プロセスは以下のようなスケジュールで進行することが一般的です。

①査定依頼（1～2週間）：不動産業者に査定を依頼し、売却価格を決定します。

「令和４年度住宅市場動向調査報告書」では、「価格が適切だったから」を購入理由の一つとしています。

②販売活動 (3カ月～6カ月)：仲介の場合は、3カ月～6カ月販売にかかるケースが多いですが、不動産会社が直接購入する不動産買取なら1週間程度で買主が見つかります。

参照：媒介契約制度｜東日本不動産流通機構

③契約締結（1日）：買主が見つかり次第、売買契約を締結します。

④金融機関との調整（1～2週間）：残債の確認や一括返済手続きなどを行います。

⑤決済・引渡し（1日）：売却金額が金融機関に支払われた後、物件の引渡しを行います。

まとめ

住宅ローンの残債がある状態でも売却は可能ですが、プラス残債とマイナス残債では状況が異なります。売却を検討する際は、事前に不動産の査定を行い、金融機関とのコミュニケーションをしっかり行い、税金や手続きについてもしっかり理解しておくことが重要です。

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