借地権物件の売却で知っておくべきメリットとデメリット【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

沖縄県で不動産売却をする際に借地権物件の売却は、一般的な不動産売却とは異なる注意点があります。本コラムでは、借地権物件の売却におけるメリットやデメリット、注意点、そして沖縄特有のポイントを詳しくアドバイスをします。

借地権とは

借地権は、土地を所有する者（地主）から土地を借りて、その土地に建物を所有する権利です。借地権には「普通借地権」と「定期借地権」の2種類があり、それぞれの特性によって売却時の扱いも異なります。

参考：借地借家法第2条1号（e-Gov法令検索）

• 普通借地権　　期間:30年以上の契約が一般的で、更新が可能。
• 定期借地権　　期間:50年や75年など、期間が固定される。

借地権物件の売却のメリット

安定した収入源

借地権物件は、通常、賃貸収入を得ることができます。特に、安定したテナントがいる場合は、安定したキャッシュフローを確保できる為、買主にはメリットがあり購入者の幅が広がります。

所有権より借地権の方が相場より物件価格が安い

基本的には所有権よりも借地権の物件の方が物件価格は安くなるため、所有権の物件に手が届かない層でも購入検討ができます。

土地の固定資産税が発生しない

土地の固定資産税は地主が支払う為、固定資産税に関しては建物の固定資産税のみ発生。年間のランニングコストが抑えられ、買手にもメリットがあります。

借地権物件の売却のデメリット

借地権の制約

借地権物件は、所有権がないため、土地に関する制約が多く、売却時にはその制約が影響します。又、借地料がかかる為、ランニングコストを懸念される買手も多くいます。

買手がローンを組む際にローン期間は残存借地期間

買手が住宅ローンを組まれる場合、基本的にはローンの期間は残存借地期間になりますので、残存借地期間が短いほど売却が難しくなります。

地主との交渉

借地権物件を売却する場合、地主との交渉が必要な場合もあります。地主が売却に同意しない場合、計画が頓挫することもあります。

借地権物件の売却時の注意点

契約内容の確認

売却前に、借地契約の内容を再確認することが重要です。特に、借地権の種類、契約期間、更新条件などを把握しておく必要があります。

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地主との関係構築

地主との良好な関係を築くことが、円滑な売却に繋がります。事前に地主に相談し、同意を得ておくことが推奨されます。

法的手続きの確認

借地権物件の売却には、特有の法的手続きが伴います。法的な問題を避けるためにも、専門家に相談することが重要です。

沖縄特有の注意点

沖縄では、土地の所有権が複雑で、借地権物件の扱いにも特有のルールが存在します。

伝統的な土地制度

沖縄では、伝統的な土地制度が色濃く残っており、土地に対する感情が強いことが特徴です。そのため、地主との交渉は非常に重要です。

地元の法律や慣習

沖縄特有の法律や慣習が存在するため、売却に際しては、地元の法律に詳しい専門家の意見を仰ぐことが大切です。

トラブル事例

借地権物件の売却時に発生したトラブルの事例を3つ紹介します。

地主の同意を得られなかったケース

事例概要 

Aさんは、普通借地権を持つ物件を売却しようとしました。売却先が決まり、契約書を作成する段階で、地主に売却の同意を求めましたが、地主が反対しました。地主は、売却先が自分の好みではないと感じていたためです。

トラブル内容

Aさんは、契約が進行していたため、買主との信頼関係が壊れました。最終的に、Aさんは地主との交渉に時間を取られ、売却ができないまま数ヶ月が経過しました。この結果、買主は他の物件に目を向け、Aさんは売却に失敗しました。

借地権の内容に関する誤解

事例概要 

Bさんは、借地権物件を売却する際、借地契約の内容を十分に確認せずに販売を開始しました。買主Cさんが借地権の内容を把握していなかったため、売却後に問題が発生しました。

トラブル内容 

Bさんは、借地権の期限が近づくにつれて、土地の利用が制限されることを知らず、売却を進めました。借地権が満了するまでに建物を建てることができないことが発覚し、Cさんは大きな損失を被る結果となりました。Bさんは、買主に対して責任を問われ、法的トラブルに発展しました。

地主との関係が悪化したケース

事例概要 

Dさんは、借地権物件を持っていましたが、地主との関係が悪化していました。Dさんが売却を決めた際、地主に相談せずに進めてしまいました。

トラブル内容

地主はDさんの売却を知らなかったため、突然の通知に驚き、売却を拒否しました。このため、Dさんは売却手続きが進まなくなり、買主も不安を抱えて契約をキャンセルしました。Dさんは、地主との関係を修復する必要が生じ、時間と労力が無駄になりました。

まとめ

借地権物件の売却には、メリットやデメリット、特有の注意点が多く存在します。特に沖縄のように独自の土地制度がある地域では、地域の特性を理解し、地主との関係を重視することが重要です。

特に気をつける点は、依頼する不動産会社の担当が「借地権物件の注意点」を把握できているかがポイントです。担当によってレベルも経験も大きく異なりますので、販売依頼する前に各不動産会社の担当のレベルを比較することが、将来的にトラブルなく売却ができる大きなカギになります。

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