空家等対策特別措置法とは？特定空き家認定の基準と罰則適用開始時期を徹底解説！【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

最近、空き家問題がニュースや地域の話題にもなっていますが、「空家等対策特別措置法」は、その空き家問題を解消するために作られた法律です。この法律ができた背景や、特定空き家に認定されるとどうなるのか、そして「いつから罰則が適用されるようになったのか」について本コラムでは記載していきます。空き家問題は、倒壊や犯罪の原因になります。この記事を読めば、空家等対策特別措置法やその関連情報がしっかり理解できるので、ぜひ最後までチェックしてください！

空家等対策特別措置法とは？

「空家等対策特別措置法」とは、適切に管理されていない空き家や、周辺住民に迷惑をかけるような空き家に対して、法律に則って自治体が「特定空き家」と呼ばれる危険な空き家を認定し、必要な措置（修繕や解体）を進めることができるようになります。

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空家等対策特別措置法ができた背景と法改正に至った理由

日本で深刻化する空き家問題

少子高齢化や人口減少の影響で、全国で空き家が増え続けています。空き家が放置されることで、周りの住民が危険に遭うリスクや、景観や衛生問題、犯罪に繋がる可能性もあります。こうした問題を解消するため、2015年（平成27年）に「空家等対策特別措置法」が施行されました。

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罰則適用は2018年から

法律が始まった時期は、特定空き家を認定して改善をすることが主な目的でした。けれど、なかなか改善が進まないケースが多かったため、2018年（平成30年）から「罰則適用」が開始されました。これにより、特定空き家の所有者が行政の呼びかけに従わない場合は、罰金を支払うことになりました。

特定空き家認定の基準と罰則適用の仕組み

特定空き家って何？

「特定空き家」とは、以下のような空き家が該当します。

• 倒壊の危険がある建物
• 衛生面で問題がある空き家
• 不法占拠や犯罪行為が起きている可能性がある空き家
• 周囲の住民に迷惑をかけている状態

罰則適用はどんな場合？

特定空き家に認定されて行政や自治体から注意が出されても、所有者が対応しない場合には罰則が適用されます。罰則としては、以下のようなものがあります。

• 最大で50万円の罰金
• 行政が解体を行った場合、その費用を所有者が負担する

※罰則適用は2018年から本格スタートして、行政は空き家問題を解決しようとしています。

特定空き家に認定されるとどうなるの？

特定空き家に認定されると、自治体は以下のような措置を行うことができます。

1. 修繕や改善勧告
   所有者に対して、空き家の修理や安全対策を行うよう勧告します。
2. 解体勧告
   修繕では対応が難しい場合、解体を勧告します。
3. 罰則の適用
   改善や解体に応じない場合、罰金が課せられるほか、強制解体を行う可能性もあります。

特定空き家認定によるメリットとデメリット

メリット

• 地域住民の安全が守られます
  危険な空き家が撤去・修繕されることで、事故や犯罪のリスクが減ります。
• 景観改善
  空き家が処分されることで、周辺の景観が美しくなります。
• 土地の有効活用
  解体後の土地を住宅や商業施設として再活用する可能性があります。

デメリット

• 費用の負担
  修繕や解体にはお金がかかるため、所有者や自治体にとって経済的な負担が発生する可能性があります。
• 所有者からの抵抗
  所有者側が法律に基づく措置に対して抵抗を示す場合もあります。

特定空き家対策で注意すべきポイント

1. 法改正後の罰則に注意
   特定空き家に認定された場合、罰則が適用される可能性があるため、早めの対応が必要です。
2. 解体費用や対応方法の計画を立てる
   老朽化が進んだ場合、解体費用が高額になる可能性があるので、事前に解体業者などから見積もりをとって検討しましょう。

譲渡所得の3,000万円特別控除とは？

譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、個人が自分の居住用の不動産を売却した際に、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる制度です。空き家や相続した不動産を売却する場合に、この特別控除が活用できる可能性がありますので自身が該当するかを税務署や税理士に確認しましょう。

関連記事：住宅：空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除） – 国土交通省

3,000万円特別控除の適用条件

譲渡所得の3,000万円特別控除を受けるには、以下の条件を満たす必要があります。

1. 居住していたことがあること

この制度を利用するには、売却する不動産が自己の居住用である必要があります。
ただし、売却する空き家については「最後に居住してから売却までの期間」がある程度経過している場合でも対象となることがあります。

2. 売却する物件が「空き家」である場合

特定空き家や相続した空き家であっても、一定の条件を満たせば譲渡所得の特別控除が適用できます。

3. 売却価格や譲渡所得の範囲

譲渡所得が発生する場合に、その売却益が対象となるため、
「売却価格 － 取得費 － 譲渡関連経費」がプラスになっていることが条件です。

空き家の譲渡で特別控除が受けられるケース

空き家を譲渡する際に、以下のケースでは特別控除が適用できます。

1. 相続した空き家を売却する場合

相続によって取得した空き家を売却する場合は、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除が適用される可能性があります。

2. 使わなくなった居住用の空き家を売却する場合

以前に居住していた空き家を、その後売却する場合は特例の対象となる可能性があります。

3. 特定空き家や古い住宅を取り壊し後に売却する場合

老朽化した空き家を解体して更地にした後、その土地を売却する場合にも特別控除が適用されることがあります。

まとめ

空家等対策特別措置法は、空き家問題を法律で解決できるように行政が取り組む重要な法律です。特定空き家に認定されることで罰則や行政からの注意が行われるので、早い段階から専門家に相談して、再利用するのか、売却するのかを検討しましょう。

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