沖縄県不動産売却の税金と費用を徹底解説・知らないと損する節税ポイントと注意すべきコスト【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

不動産の売却は大きな決断です。その過程では多くの費用や税金が発生します。これらのコストを事前に把握しておくことは、スムーズで効率的な取引を進めることに繋がります。地域によって諸費用の金額も変動するケースがありますので本コラムでは、沖縄県の不動産売却にかかる税金や諸費用の詳細を解説し、特に注意すべきポイントやおすすめの情報をアドバイスします。

沖縄県の不動産売却にかかる税金の詳細

不動産売却時にかかる税金の代表例として「譲渡所得税」がありますが、それ以外にも関連する税金が複数あります。まずは主な税金の概要から見ていきましょう。

譲渡所得税の基本

不動産を売却した場合、その売却価格から購入時の価格や売却にかかる費用を差し引いた利益に対して課税されます。この利益が譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得に対して譲渡所得税が課されます。

譲渡所得の計算式

譲渡所得 = 売却価格 – (取得費用 + 譲渡費用)

取得費用：購入時の不動産価格や登記費用、仲介手数料、リフォーム費用など。

譲渡費用：売却にかかる費用、例えば仲介手数料、登記費用など。

税率

所有期間が5年超（長期譲渡所得）：所得税15％＋住民税5％（合計20％）

所有期間が5年以下（短期譲渡所得）：所得税30％＋住民税9％（合計39％）

所有期間が長期か短期かで税率が大きく異なります。長期間不動産を保有してから売却する方が税負担を軽減できます。

様々な軽減措置

① 3,000万円特別控除

適用要件 

・売却した不動産が「自己の住居」であること。

・売却前に1年以上住んでいたことが必要（売却年または前年に居住している必要あり）。

メリット 

最大3,000万円の譲渡所得が非課税となり、大幅な税負担軽減が可能。

デメリット 

・売却した年の前年及び前々年に利用している場合は適用不可。

・自宅であっても条件を満たさない場合、適用されない。

注意点 

住宅ローン控除との併用は不可。売却前に税務署に確認しましょう。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

②10年超所有軽減税率

適用要件 

・不動産を10年以上保有していること。

・所有期間が10年以上の「長期譲渡所得」に対して適用される。

メリット 

長期譲渡所得に対して、税率が15％（所得税）＋5％（住民税）の20％に軽減されるが特例を使えば14.21％まで税率が下がる。

デメリット 

短期間の売却には適用されないため、短期売却では税負担が重くなる。

注意点 

10年以上の保有が条件であり、保有期間が短い場合は適用されない。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

③ 買替特例

適用要件 

・売却した不動産の売却益を、新たに購入した不動産に充てることが条件。

・旧マイホームを売却年前年から、売却翌年末まで(計3年間)で新マイホーム購入が必要。

メリット 

売却益に対する税金の支払いを、買い替えた不動産に繰り延べ可能。事実上、課税が後回しになる。

デメリット 

・住居用不動産に限られるため、投資用不動産の売却には適用されない。

・新たな不動産の購入を強制される。

注意点 

・新しい不動産を購入しないと、特例が適用されない。

・3年以内に購入しないと特例が解除される。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

④ 譲渡損失の繰越控除

適用要件 

・不動産売却により譲渡損失が発生した場合に適用。

・譲渡損失を翌年以降の譲渡所得と相殺することが可能。

メリット 

損失を繰り越して将来の譲渡所得と相殺することで、税負担を軽減できる。

デメリット 

すべての不動産に適用されるわけではなく、条件を満たす必要がある。

注意点 

・繰越控除を利用するには、売却後の確定申告が必要。

・損失を繰り越す期間は最大3年間。

参考：マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

 ⑤ 空家譲渡所得特別控除

適用要件 

・相続開始直前において、被相続人のみが居住していたこと

・昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(マンション等除く)

・譲渡額が一定額を超えないこと（最大1億円以内）。

メリット 

空家の売却に関して、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税に。

デメリット 

・空家である必要があり、一定期間空家状態が続いていなければ適用されない。

・適用条件が細かいため、要件に注意が必要。

注意点 

空家の管理状態によって、適用されない場合がある。

（参照：空家等対策の推進に関する特別措置法 第二条｜e-Gov法令検索）

沖縄県の不動産売却にかかる費用の詳細

不動産売却には、税金の他にもさまざまな費用が発生します。これらの費用も計算に含めることで、実際の利益を正確に把握できます。地域によって金額が変動するケースがありますので、以下は、沖縄家の不動産売却時に発生する主な費用です。

仲介手数料

不動産売却を仲介業者に依頼した場合、仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却価格に基づいて計算され、上限が法律で定められています。

売却価格が400万円を超える場合

仲介手数料 = 売却価格 × 3% + 6万円（税抜き）

例えば、2,000万円で売却する場合、仲介手数料は「2,000万円 × 3% + 6万円 = 66万円（税抜き）」となります。仲介業者に支払う手数料は、高額になることが多いため、複数の業者に見積もりを取り、最適な条件を選ぶことが重要です。

登記費用

不動産の所有権移転登記を行うためには、登記費用が必要です。登記に必要な手続きを司法書士に依頼する場合、その報酬も含まれます。

登録免許税：所有権移転登記に必要な税金で、売却金額の0.4%が課されます。

司法書士報酬：司法書士に登記手続きを依頼する際の費用で、相場は5万～10万円程度です。

登記費用は、売却後に新しい所有者に不動産の権利を正式に移すために必須の手続きです。

引越し費用と清掃費用

不動産売却後に新しい住まいに移るための引越し費用や、物件を売却する前に清掃を行う費用も考慮すべきです。これらの費用を抑えることで、全体のコストを減らすことができます。

リフォーム・修繕費用

売却前に不動産の価値を高めるためにリフォームや修繕を行うことが一般的です。例えば、壁紙を新しくしたり、キッチンやバスルームを改善することで、売却価格を上げることができます。これにより最終的に得られる利益が増加する可能性がありますが、費用対効果を見極める必要があります。

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住宅ローンの繰り上げ返済手数料

住宅ローンを組んでいる場合、売却によってそのローンを繰り上げ返済することになります。その際に発生する繰り上げ返済手数料も注意が必要です。金融機関によって手数料の額が異なるため、事前に確認しておきましょう。

測量費用

測量費用とは、土地の境界を確認したり、土地の面積を正確に測定するためにかかる費用です。不動産を売却する際、特に土地の境界が不明確な場合や、正確な面積を確定する必要がある場合に測量を行います。

具体例

• 売却する土地の境界が不明確で、境界を確定するために測量を依頼した。
• 土地を売却する前に、正確な面積を確認するために測量した。

解体費用

解体費用とは、売却する不動産に建物がある場合、その建物を解体するためにかかる費用です。解体を行わないと不動産が売却できない、あるいは価値が下がる場合、解体する必要があることがあります。

具体例:

• 使わなくなった古い家を売却するために解体した。
• 土地を売却する前に、土地に建っている古い建物を取り壊した。

残置物撤去費用

残置物撤去費用とは、不動産の売却時に建物や土地に残っている不要な物（家具、廃材、設備など）を撤去するための費用です。

具体例:

• 売却する不動産に残された家具や電化製品を撤去する費用。
• 売却前に不動産に残っていた廃材やゴミを撤去するためにかかる費用。

まとめ

不動産売却を成功させるには、物件があるエリアに詳しい、不動産営業担当を見つけることが重要です。担当によって実績やレベルが異なるので、各不動産会社の担当をしっかり比較しましょう。

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不動産買取を希望される方は、実績があり、条件が良い不動産買取会社を見つけることが重要です。買取会社によって買取金額や提案内容が異なるので、買取会社をしっかり比較しましょう。

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