一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いと選び方「不動産売却に役立つガイド」【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

不動産売却の形態について、所有者は「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」といった選択肢があります。それぞれの契約形態は、営業活動の責任や自由度に違いがあり、選択する際にしっかり理解しておくことが重要です。この記事では、各契約の違いを詳しく解説し、それぞれのメリット・デメリット、売却希望者にとってお得な情報をお届けします。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

参照：媒介契約制度｜東日本不動産流通機構

一般媒介契約

一般媒介契約とは、複数の不動産業者に対して同時に物件の売却を依頼する契約です。依頼した業者に関係なく、所有者は他の業者にも物件を紹介してもらえるため、自由度が高い点が特徴です。

特徴

・複数の業者に依頼可能

自由に複数の不動産業者に売却活動を依頼できます。

・自由な選択肢

複数の業者が活動するため、競争を促進し、迅速な売却が期待できる場合もあります。

メリット

・競争が生まれる

 複数の業者が取り組むため、価格やサービスの競争が生まれやすく、売却価格の交渉が有利に進む可能性があります。

・契約解除が容易 

一般媒介契約では、契約期間の短さや契約解除のしやすさが特徴です。業者の営業活動が期待に反した場合、すぐに契約解除し、別の業者と契約し直すことができます。

デメリット

・営業活動の積極性が低くなる可能性 

 複数の業者が取り扱っているため、どの業者も物件に対する責任が薄くなることがあります。業者が「他の業者が売却するだろう」と考えることもあり、積極的に取り組まない可能性があります。

・物件情報が分散

物件情報が複数の業者に分散されるため、情報が整理されにくく、管理が煩雑になることがあります。

・売却スピードが遅くなる可能性 

競争があるため、業者は他の業者との競争をしたくない為、他の物件売却に力を入れて、物件の売却スピードが遅くなる場合もあります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、所有者が1つの業者にのみ物件の売却を依頼する契約です。専任媒介契約を結ぶと、他の業者に物件の売却を依頼することができなくなります。業者は物件の売却に対して責任を持つため、営業活動に力を入れてくれることが期待できます。

特徴

・1つの業者に依頼

所有者は1つの業者にのみ物件の売却を依頼できます。

・業者の責任が増す

業者が唯一の売却担当者となるため、業者は物件の売却に対して積極的に活動します。

・業者の積極性が高まる

競争がないため、業者は売却活動に全力を注ぎます。

メリット

・業者の責任が明確になる 

1つの業者に依頼するため、業者は自分が唯一の担当者であることを理解し、責任感を持って積極的に営業活動を行います。

・販売活動が活発になる 

   専任契約では競争がないため、業者は自分の成果を上げるために全力を尽くし、より積極的に販売活動を行うことが期待できます。

・情報管理が一元化される

1つの業者に依頼することで、物件情報の管理が一元化され、情報が混乱しにくくなります。

デメリット

・他の業者に依頼できない 

一度専任契約を結んでしまうと、他の業者には依頼できなくなります。業者の営業活動が期待に反した場合、契約解除まで時間がかかり、選択肢が制限されることがあります。

・契約解除が難しい

契約を結んだ後に業者の営業活動に不満があった場合でも、契約解除には手続きや条件が必要になるため、自由度が低くなります。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約とは、所有者が1つの業者にのみ物件の売却を依頼し、さらに自分自身で物件を売却することができない契約です。業者は、物件が売れるように全力を尽くさなければならず、業者の責任が最も重くなります。

特徴

・業者の独占的な責任

1つの業者に依頼し、他の業者や第三者に物件の売却を依頼することはできません。

・業者の積極的な営業活動

業者は売却活動に最も積極的に取り組む必要があります。

・契約解除が難しい

契約期間中に業者の活動に不満があっても、契約解除が難しいため、業者の選定が重要です。

メリット

・業者の責任が最大 

専属専任契約では、業者が唯一の担当者となり、すべての責任を負うため、売却に対する責任感が強くなります。業者は全力を尽くして販売活動を行います。

・スムーズな売却活動 

業者が独占的に物件を扱うため、他の業者が競争することなく、スムーズな売却活動が進むことが期待できます。

・情報の一元管理

他の業者に依頼できないため、物件情報が一元化され、無駄な混乱や手間が省けます。

デメリット

・契約解除が難しい 

業者の営業活動に不満があっても、契約解除は一定期間難しいため、契約前の業者選定が非常に重要です。

・自由度が低くなる 

・1つの業者に依頼するため、他の業者との比較や、自己売却の選択肢を失うことになります。

売却希望者にお得な情報と選択のポイント

売却目的に応じた契約選び

・早急に売却したい場合

専任契約や専属専任契約が適しています。業者が責任を持つため、迅速に動いてくれる可能性が高く、スムーズな売却が期待できます。

・価格をできるだけ高くしたい場合

一般契約が適しています。複数の業者が競争し合うため、価格交渉が有利になる可能性があります。

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地域性の考慮

特に地方の不動産市場、沖縄などでは、観光業やリゾート開発の影響を受けやすいため、物件の売却タイミングを見極めることが重要です。専任契約や専属専任契約**を選ぶことで、業者が物件に対して積極的に営業を行い、早期の売却が期待できます。

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売却後の税金や費用の確認

売却に際して発生する税金や手数料についても事前に確認しておくことが大切です。売却活動をスムーズに進めるためには、税金の負担を抑えるための方法を検討することも一つのポイントです。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

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まとめ

不動産の売却契約には「一般契約」「専任契約」「専属専任契約」の3つのタイプがあり、それぞれの契約形態にはメリットとデメリットがあります。売却希望者は自分の目的や状況に応じて、最適な契約形態を選ぶことが大切です。特に、売却スピードや価格交渉を重視するか、業者の責任を重要視するかによって選択肢が変わってきます。

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