離婚時に家を売る時の注意点！ポイントを押さえてスムーズに売却！【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

2025年1月24日2025年1月25日

離婚を決めるとき、共有している財産の分け方は大きな問題です。特に家や土地などの不動産は高額なので、どちらが持つか、売るべきかで悩む人が多いです。今回は、離婚時に沖縄県で不動産売却をする際のポイントとそのメリットについて、わかりやすく説明します。

離婚時に家を売却する3つのメリット

① 現金にして分けやすくなる

離婚時に財産を分けることを「財産分与」といいます。家を売ってお金にすることで、財産分けが簡単になります。例えば、家の売却で得られたお金を基に、夫婦のそれぞれがどのくらい受け取るべきかを決めることができます。仮に、家をそのままどちらかが引き取る場合、ローンの支払いや管理が続くこともあり、分けるのが難しくなります。

② 家を維持管理せずに済む

家を売ると、後は新しい場所に引っ越すだけです。住み続ける場合、家の管理や税金を払う必要があり、特に1人で住む場合には負担が大きくなります。売却後は、引っ越し先で新たな生活を始めやすくなりますし、物理的にも精神的にも楽になる部分が多いと言えます。

③ 住宅ローンを解消できる

家に住宅ローンが残っている場合、その支払いは離婚後も続きます。ローンを解消するために、家を売却することが一つの方法です。家の売却金でローンを完済し、その後の支払いをなくすことができるため、経済的に余裕ができる点も大きなメリットです。

離婚時に夫と妻のどちらが家を売却できる？

離婚時に家を売却する際、誰が売却の手続きを進められるかは重要なポイントです。

家を売却できるのは名義人

不動産の売却は基本的に「家の名義人」に権限があります。例えば、家の名義が夫であれば夫、妻であれば妻が売却を進めることができます。しかし、もしもローンが残っている場合や、名義が共にある場合は、別の手続きが必要になります。

共有名義の場合は両者の合意が必要

家が共有名義である場合、夫婦のどちらか一方だけでは売却を進めることができません。両者の合意が必要となります。この場合、売却金の分配についても合意が必要ですので、事前にしっかりと話し合いをしておくことが重要です。

離婚時の不動産売却における3つの注意点

①「共有財産」か「個人財産」かを確認

家や土地は、夫婦の「共有財産」、「個人財産」のどちらかに分けられます。共有財産であれば、離婚時に分けなければいけませんが、個人財産であれば、基本的には一方のものとして扱われます。事前に家がどちらに該当するかを確認しておきましょう。

② 離婚後はなるべく早く売却する

離婚成立から2年経過すると、財産分与の請求権が失効してしまう点にも注意が必要です。その為、早めに売却の手続きを始めた方がいいです。特に、家を売却して現金化し、それを基に財産分与を進める場合は、売却活動を遅らせないように注意しましょう。

③ 離婚理由でも家の売却価格にはあまり影響しない

「離婚したから家の売却に影響があるのでは？」と心配する方もいるかもしれません。たしかに、「縁起が悪い」と感じる人がいるかもしれませんが、実際には売却価格に大きな影響を与えることは少ないです。不動産の価値は立地や状態によって決まるので、離婚が理由で売れにくくなることはあまりありません。

離婚時に家を売却する3つの方法

不動産仲介
不動産買取
買取保証付き仲介

不動産仲介

不動産仲介とは、不動産仲介業者が売主と買主の間に立ち、取引を仲介する方法です。売主は仲介業者に依頼し、買主が見つかるまで物件を市場に公開し、売却活動を進めます。

参照：媒介契約制度｜東日本不動産流通機構

【メリット】

・高値での売却が期待できる

不動産仲介では市場に物件を公開するため、主に一般の買主が複数人で競り合うことがあります。これにより、相場より高値で売却できる可能性が高まります。特に、人気エリアや良好な立地の物件の場合、売却価格が上がることがよくあります。

「令和４年度住宅市場動向調査報告書」では、「価格が適切だったから」を購入理由の一つとしています。

・柔軟な交渉が可能

仲介業者を通じて売主と買主が直接交渉するため、売却価格や条件について柔軟に交渉することができます。売主が希望する条件を実現できる可能性があります。

・複数の選択肢から選べる

不動産仲介では、複数の買主候補の中から一番条件の良い人と契約を結ぶことができるため、選択肢が広がります。

【デメリット】

・時間がかかる

不動産仲介の場合、買主が見つかるまでの時間がかかることがあります。特に物件が特殊な条件がある場合、長期間売却ができない可能性があります。

・手数料が発生する

不動産仲介を依頼すると、仲介業者に対して通常は売却価格の(3％+6万円×消費税）が手数料として支払う必要があります。

・価格の下落リスク

市場の状況によっては、時間が経つにつれて不動産の価値が下がるリスクもあります。特に急いで売却したい場合、このリスクが高くなります。

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不動産買取

不動産買取は、不動産会社が直接物件を買い取る方法です。買主である不動産会社が市場に出さずに物件を取得し、再販売やリフォームして利益を得る形です。

【メリット】

・即時の現金化が可能

不動産買取では、買主が直接物件を購入するため、売却後すぐに現金が手に入ります。急いで現金を必要としている場合に最適な方法です。

・手数料が不要

不動産仲介とは異なり、手数料は発生しません。直接買い取ってもらうため、売主は仲介手数料の支払いを避けることができます。

・引き渡しがスムーズ

物件が売却されると、すぐに引き渡しが可能です。購入者がリフォームなどの作業を行っても、売主としてはその後の手続きがないため、非常にスムーズに取引が完了します。

【デメリット】

・売却価格が安くなる

不動産会社が買取を行う場合、市場相場よりも安く買い取られることが一般的です。リスク回避のため、買取業者が利幅を確保しようとするため、相場より低い価格で取引されることが多いです。

・物件の状態に依存

買取価格は、物件の状態や立地に大きく影響されます。リフォームが必要な場合や、立地が悪い場合は、価格がかなり低くなる可能性があります。

・複数の買取査定金額を比較するのが理想的

買取業者は複数存在し、業者ごとに買取価格が異なるため、複数の業者に査定を依頼する必要があります。

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買取保証付き仲介

買取保証付き仲介は、まず不動産仲介業者に売却を依頼し、一定期間内に買主が見つからなかった場合に、不動産業者が一定の価格で買取という方法です。

【メリット】

・一定の売却価格が保証される

万が一、仲介で買主が見つからなかった場合でも、不動産業者が定めた価格で買い取ってもらえるため、最低限の売却価格が保証されます。市場の状況に影響されることなく、一定の利益を確保できます。

・売却活動と買取保証の二重の安心

仲介で売却活動を行いながら、もし買主が見つからない場合に備えて買取保証を得られるため、売主は安心して売却活動を進めることができます。

・スムーズな売却が可能

買主が見つかるまでの期間に不安が少なくなるため、売主は売却活動に集中でき、スムーズな取引が可能です。

【デメリット】

・買取価格は市場相場より低くなる可能性

買取保証付き仲介では、最終的に不動産業者が買取る際の価格は、市場相場よりも低く設定されることがあります。これは、業者がリスクを減らすために、買取価格を低く見積もるためです。

・期間の制限がある

買取保証付き仲介には、買取保証が適用される期間が決まっているため、その期間内に買主が見つからなかった場合に限り買取が行われる点に注意が必要です。

不動産売却の流れ

①売却の目的を明確にする

まず、なぜ不動産を売却したいのか、その目的を明確にすることが重要です。たとえば、資金を目的にしているのか、住み替えや転居のためなのか、または相続に伴う処理が必要なのか、売却の目的によって戦略が変わります。

②不動産の査定を受ける

売却前に、まずは自分の不動産の市場価値を知る必要があります。これには「査定」を受けることが不可欠です。査定は不動産会社に依頼することが一般的です。査定方法には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定：インターネット上で入力した情報をもとに、自動的に価格が算出されます。

訪問査定：不動産業者が実際に物件を訪れて、現地調査や過去の取引データを基に詳細に査定します。

訪問査定の方が精度は高くなりますが、担当選びが重要です。複数の担当に査定を依頼し、比較検討することをお勧めします。

③売却方法の決定

売却方法には大きく分けて4つの選択肢があります。

仲介売却：不動産業者に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。業者が物件の宣伝、交渉、契約までを代行してくれます。手数料が発生しますが、安心して任せることができます。

買取売却：不動産業者に直接買い取ってもらう方法です。即現金化が可能ですが、価格は市場価格よりも低くなることが一般的です。

買取保証付き仲介：まず不動産仲介業者に売却を依頼し、一定期間内に買主が見つからなかった場合に、不動産業者が一定の価格で買取るという方法です。

ハウスリースバック：自分の不動産を一度売却した後、その物件を賃貸として借り続ける方法です。売主は物件を売却して現金化し、引き続きその場所に住み続けることができます。

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④売却価格の設定

査定額を参考にしながら、売却価格を決定します。価格設定は重要で、市場価格に近い金額を設定すると早期に売れる可能性が高いですが、少し高めに設定すれば、値引き交渉を通じて納得のいく価格で売却できることもあります。

売却に際しては、不動産業者と相談しながら購入希望者との交渉を進めます。条件面でも妥協せず、慎重に進めることが必要です。

⑤媒介契約を締結する

不動産売却における媒介契約は、販売活動を行う上で売主と不動産業者との間で結ぶ契約のことです。主に以下の3種類があります。

参考記事：媒介契約制度｜東日本不動産流通機構

一般媒介契約

特徴: 複数の不動産業者に依頼できる契約。
業者の義務: 報告義務はありません（業者の活動状況を確認するのは売主の責任)。
メリット: 複数の業者に依頼できるため、売却活動が広がりやすい。
デメリット: 業者が積極的に売却活動をしないこともあり、売却活動の効果が分散する可能性がある。

専任媒介契約

特徴: 1社の不動産業者にのみ売却を依頼する契約。
業者の義務: 売主に対し、売却活動の報告を7日以内に行う義務があります。
メリット: 1社に絞るため、業者が積極的に売却活動を行いやすく、管理がしやすい。
デメリット: 他の業者に依頼できないため、売却チャンスが限られることがある。

専属専任媒介契約

特徴: 1社の不動産業者に専属で売却を依頼し、他の業者には依頼できない契約。
業者の義務: 5日以内に売却活動の報告を行い、毎週報告をする義務があります。
メリット: 業者が積極的に売却活動を行い、売主に定期的に進捗報告があるため、安心して進められます。
デメリット: 自力で買主を見つけた場合も手数料がかかるため、注意が必要です。

⑥販売活動

不動産会社の営業担当が主に以下の2点を行い、買主様を見つけます。

物件の販売活動

物件の写真・動画撮影：物件の魅力を伝えるために、プロのカメラマンなどを使って高品質な写真や動画を作成します。
広告掲載：インターネットの不動産ポータルサイト、SNS、新聞、チラシなどを使って広く宣伝します。
物件の魅力紹介：物件の特徴や利便性を分かりやすくアピールし、購入希望者に向けた情報提供を行います。

買主へのアプローチ

購入希望者への案内：物件の詳細情報を提供し、興味を持っている買主に対して積極的に案内を行います。
内覧対応：実際に物件を見たい買主に対して、内覧の手配を行い、物件の案内をします。質問にはその場で答え、物件の魅力をアピールします。

⑦売買契約の締結

購入者が決まり、条件が合意に達したら、売買契約を結びます。契約時には、売却金額、引き渡し日、支払い方法、各種条件について明確に取り決めましょう。契約書には専門的な内容が含まれるため、理解できない点があれば専門家に相談しましょう。

⑧引き渡しとお支払い

売買契約が成立した後、物件の引き渡しが行われます。引き渡し時には、所有権移転登記の手続きも必要です。また、売却代金の支払い方法やタイミングについても事前に確認しておくことが重要です。通常、引き渡し同日に代金が支払われることが多いですが、状況によって異なることもあります。

まとめ

離婚時に不動産を売ることには、財産分与がスムーズになったり、維持管理の負担が減ったり、住宅ローンが解消できるといったメリットがあります。ただし、売却前にその不動産が共有財産か特有財産かを確認しないと後々、揉める原因にもなります。離婚時の売却方法を様々ありますので、幅広い提案ができる不動産会社の担当者と繋がることが重要です。

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沖縄県で不動産買取を希望される方は、実績があり、条件が良い不動産買取会社を見つけることが重要です。買取会社によって買取金額や提案内容が異なるので、買取会社をしっかり比較しましょう。

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一般的に、家を売却するまで3～6カ月の期間がかかると言われていますが、買取コースは不動産会社が直接買主として購入するため、確実に早く売却が可能です。