古い家を売る5つの方法と注意点、節税のポイント【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

古い家とは？

「古い家」とは、建てられてから長い期間が経った家のことを言います。一般的には、家の法定耐用年数が過ぎると「古い家」とされることが多いです。この耐用年数とは、税務上で定められた家の寿命で、家の価値が徐々に減っていく年数になります。

例えば、木造の家の場合、22年が耐用年数、鉄骨造の家は34年、鉄筋コンクリート造の家は47年です。この年数を過ぎると、家の価値が減るため、売る際に影響が出ることもあります。しかし、年数が経っても、リフォームや修理をすれば、まだまだ価値を保つことができる場合もあります。

古い家を売る5つの方法

古い家を売る方法は、いくつかあります。自分にとって最適な方法を選ぶことが大切です。

家を取り壊して更地（さらち）で売る

家がかなり古くて、修理やリフォームをしてもあまり価値が上がらない場合、家を取り壊して更地にして売る方法があります。更地にすることで、土地として売れるため、家を新しく建てたいと思っている人にとっては価値が高くなります。

取り壊しにはお金がかかりますが、その分土地を高く売れる場合があります。解体業者などに繋がりがある不動産会社の担当者を見つけることが重要です。

関連記事：沖縄県で不動産売却の成功法則！業者・営業担当者の選び方完全ガイド【2025年最新】

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リフォームをしてから売る

古い家でも、リフォームをしてから売る方法もあります。例えば、キッチンやお風呂、クロスを新しくしたり、外壁を塗り替えたりすることで、価値が上がり、売却価格も上がることがあります。

ただし、リフォームにはお金がかかります。リフォーム費用をどのくらいかけるか、そしてリフォーム後に売れる価格がどれくらい上がるかをしっかりと調べてから行いましょう。

現状のままで中古の家として売る

家をそのまま中古の家として売る方法もあります。リフォームせず、現状のまま売りに出すことも可能です。安く買いたいという人や自身でリフォームをしたいという買い手にはピッタリです。

ただし、家が古くて状態が悪いと、買い手が少なくなることがあります。その場合、価格を少し下げて売ることになるかもしれません。

隣の家の人に売る

もし隣の家の人が土地を広げたいと思っている場合、隣の家の人に売るという方法もあります。隣の家に売ることで、スムーズに取引が進むこともあります。

隣の家との関係が良ければ、交渉も楽に進むことが多いですが、価格で揉めるケースもありますので気をつけましょう。

不動産業者に買い取ってもらう

不動産業者に買い取ってもらう方法もあります。この方法は、すぐに家を売りたい、手間をかけずに売りたいという人におすすめです。

ただし、不動産業者は買取った後に、再販売を行うことが多いので、市場価格よりも低い金額で買取になることを理解しておきましょう。

関連記事：沖縄の不動産買取が人気な理由を徹底解説！メリットと買取会社選び方ガイド

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古い家を売る3つの注意点

古い家を売るときには、いくつかの注意点があります。注意点をしっかり確認することで、売却がスムーズに進みます。

耐震性を確認しておく

耐震性の確認はとても重要です。1981年6月に建築基準法が改正され、それ以前に建てられた家は今の耐震基準を満たしていない可能性が高いです。もしもあなたの家が1981年より前に建てられている場合、耐震診断を受けて、耐震性に問題がないことをキチンと買い手に説明することで、買い手も安心して購入しやすくなります。

家の状態を正直に伝える

古い家には、雨漏りやシロアリ被害など、経年劣化による問題があることが多いです。これらの問題を隠さずに正直に伝えることが大切です。少しでも高く売りたいからと言って、家の欠点を隠すのは後々トラブルに繋がります。

購入後にリフォームや取り壊しをすることが多いので、少しの劣化等は買い手にとって大きなマイナスにならないこともあります。

隣との境界を確認しておく

家を売る前に、隣地との境界を確認しておきましょう。長い間住んでいると、隣との境界が曖昧になっていることがよくあります。

新しい買い手にとっては境界がきちんと確認されていることがとても重要です。

境界確認書や測量図があれば、それを準備しておきましょう。

もし資料等が無い場合は、家屋調査士や測量士に依頼して境界が分かる資料を作成してもらいましょう。

関連記事：不動産売却のトラブルを防ぐ！測量と境界確認の重要ポイント【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

参考資料：令和２年４月新民法売買契約書の主な改正点

節税のポイント

古い家を売る際に知っておくと役立つ節税のポイントもあります。税金を少しでも減らすために、以下のことを覚えておきましょう。

関連記事：沖縄県不動産売却の税金と費用を徹底解説・知らないと損する節税ポイントと注意すべきコスト【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

3,000万円特別控除

適用要件 

• 売却した不動産が「自己の住居」であること。
• 売却前に1年以上住んでいたことが必要（売却年または前年に居住している必要あり）。

メリット 

最大3,000万円の譲渡所得が非課税となり、大幅な税負担軽減が可能。

デメリット 

• 売却した年の前年及び前々年に利用している場合は適用不可。
• 自宅であっても条件を満たさない場合、適用されない。

注意点 

住宅ローン控除との併用は不可。売却前に税務署に確認しましょう。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

10年超所有軽減税率

適用要件 

• 不動産を10年以上保有していること。
• 所有期間が10年以上の「長期譲渡所得」に対して適用される。

メリット 

長期譲渡所得に対して、税率が15％（所得税）＋5％（住民税）の20％に軽減されるが特例を使えば14.21％まで税率が下がる。

デメリット 

短期間の売却には適用されないため、短期売却では税負担が重くなる。

注意点 

10年以上の保有が条件であり、保有期間が短い場合は適用されない。

参考：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

買替特例

適用要件 

• 売却した不動産の売却益を、新たに購入した不動産に充てることが条件。
• 旧マイホームを売却年前年から、売却翌年末まで(計3年間)で新マイホーム購入が必要。

メリット 

売却益に対する税金の支払いを、買い替えた不動産に繰り延べ可能。事実上、課税が後回しになる。

デメリット 

• 住居用不動産に限られるため、投資用不動産の売却には適用されない。
• 新たな不動産の購入を強制される。

注意点 

• 新しい不動産を購入しないと、特例が適用されない。
• 3年以内に購入しないと特例が解除される。

参考：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

譲渡損失の繰越控除

適用要件 

• 不動産売却により譲渡損失が発生した場合に適用。
• 譲渡損失を翌年以降の譲渡所得と相殺することが可能。

メリット 

損失を繰り越して将来の譲渡所得と相殺することで、税負担を軽減できる。

デメリット 

すべての不動産に適用されるわけではなく、条件を満たす必要がある。

注意点 

• 繰越控除を利用するには、売却後の確定申告が必要。
• 損失を繰り越す期間は最大3年間。

参考：マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

空家譲渡所得特別控除

適用要件 

• 相続開始直前において、被相続人のみが居住していたこと
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること(マンション等除く)
• 譲渡額が一定額を超えないこと（最大1億円以内）。

メリット 

空家の売却に関して、最大3,000万円までの譲渡所得が非課税に。

デメリット 

• 空家である必要があり、一定期間空家状態が続いていなければ適用されない。
• 適用条件が細かいため、要件に注意が必要。

注意点 

空家の管理状態によって、適用されない場合がある。

（参照：空家等対策の推進に関する特別措置法 第二条｜e-Gov法令検索）

まとめ

古い家を売るには、いろいろな方法があります。どの方法が自分に合っているかをよく考え、状況に応じた方法を提案してくれる不動産会社の担当者を見つけることが重要です。

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沖縄県で不動産買取を希望される方は、実績があり、条件が良い不動産買取会社を見つけることが重要です。買取会社によって買取金額や提案内容が異なるので、買取会社をしっかり比較しましょう。

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一般的に、家を売却するまで3～6カ月の期間がかかると言われていますが、買取コースは不動産会社が直接買主として購入するため、確実に早く売却が可能です。