軍用地売却で避けるべきトラブルとリスクとは？不動産売却前に確認すべき重要ポイント【沖縄県で不動産を売却検討している方は必見】

2025年4月15日

沖縄で不動産売却をする際に、軍用地の売却で悩まれている方も多いと思います。通常の不動産取引とは異なる点が多く、専門的な知識や注意が必要です。特に、相続などで受け継いだ軍用地は土地の位置情報や登記情報に関することが、売主も理解していないケースが多く、大きなトラブルを引き起こす可能性があります。本コラムでは、軍用地の売買における重要なポイントについて詳しくアドバイスします。

軍用地の位置情報が正確に伝えられていない

軍用地の売買においてとても重要なのは、土地の正確な位置情報です。軍用地は、隣地との境界線が曖昧である場合や、大きな土地に囲まれていることが多いため、正確に位置が伝えられていない事が多々あります。

位置情報の不明確さ：軍用地の位置が明確に示されていない場合、買主が購入後に利用できない土地だったということが発生する可能性があります。
境界線の誤り：売主側が土地の境界を正確に把握していない場合、隣地とのトラブルが生じることもあります。

対策：軍用地を売却検討する際には、正確な位置を示す地図や登記簿を事前に確認し、専門家による位置の確認を行うことが重要です。

登記事項と軍用地情報の内容が異なる

登記簿に記載されている情報と実際の軍用地の使用状況が一致しない場合、買主がトラブルに巻き込まれる可能性があります。例えば、登記簿では「農地」と記載されているが、実際には軍事施設として利用されている場合なども結構多いです。

登記簿情報の不正確さ：相続などで売主が登記事項を更新していない場合、売却時にトラブルが発生します。
用途地域の不一致：登記上では農地や森林地として登録されているが、実際には軍事基地として使用されている場合、土地の利用が制限される可能性があります。

対策：購入前に登記事項を詳細に確認し、軍用地としての使用状況が登記情報と一致するかを専門家に確認してもらうことが重要です。

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地籍併合図との照合

地籍併合図は、土地の所有権や利用状況を示す重要な図面です。軍用地の売買において、この図との照合をキチンとしないと、誤った土地の売買が行われることがあります。特に、軍用地は広くて複数の土地が併合されていることが多いため、正確な照合が必要です。

誤った地籍情報の確認：地籍併合図が正確でない場合、別の土地が売買対象になってしまう可能性があります。
所有者不明の土地問題：軍用地の一部が未登記の状態であったり、所有者が不明な場合、売買契約が進めれない事があります。

対策：購入前に地籍併合図を十分に確認し、専門家に照合作業を依頼することをお勧めします。

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フェンス内外の確認

軍用地がフェンス内に位置するか、外に位置するかによって、リスクやメリット、デメリットが生じます。特に、フェンス外の土地は返還リスクが高くなるため、売却を検討する際には価格設定を考慮する必要があります。

フェンス内の土地：フェンス内に位置する軍用地は、通常、軍の管理下にあり、利用が制限されることが多いです。そのため、事前に軍の意向や土地の利用予定を確認することが重要です。
フェンス外の土地：フェンス外の土地は、軍用地として使われていない部分であるため、返還リスクが高くなります。土地が返還されるタイミングなどの情報も収集しておきましょう。

対策：契約書に土地の正確な位置情報や所有権に関する詳細を明記し、フェンス内外の区別を明確に記載することが必要です。軍用地の売買契約においては、返還リスクや土地の利用予定についてもしっかり明記しましょう。

返還リスクについての理解が不足している

軍用地には、返還リスクが存在します。例えば、国の防衛戦略や軍事政策の変更により、土地が再度軍に返還される可能性があります。

返還の可能性：土地が返還されると、土地の価値も変動します。
返還のタイミング：返還のタイミングは事前に確認しておくことが重要です。

対策：軍用地売却の際には、返還リスクについての詳細な情報をもらい、リスク管理をキチンとすることが必要です。

宅建免許を持っていない業者が販売を行っている

軍用地の売買は通常の取引と異なり、宅地建物取引業者（宅建業者）としての免許は必須ではありません。免許を持っていない場合、違法な取引が行われる可能性があります。このような業者を通じて売買が行われると、取引自体が無効となったり、詐欺に巻き込まれるリスクがあります。

業者の信頼性：宅建業者でない業者が販売を行う場合、実績はあるかなど事前に確認しましょう。
契約内容の不備：宅建業者が関与しない場合、契約内容が曖昧な内容やリスクの回避がされていない場合などがあります。

対策：信頼できる宅建業者を通じて取引を行うことを確認し、業者の免許証番号を必ず確認しましょう。

借地料振込の時期や金額

軍用地に関しては、借地契約が結ばれていることが多いです。借地料の振込時期や金額に関しても、トラブルが起きやすいポイントです。特に契約書に明記されていない場合、後から問題になることがあります。

契約内容の確認：借地料の振込時期や金額が契約書に明記されていない場合、後で請求額に関して問題が起こる可能性があります。
未払いの借地料：未払いの借地料がある場合、その負担を新しい所有者が負うことになり、後のトラブルに繋がります。

対策：契約時に借地料の金額や支払時期を明確にし、過去の借地料の支払状況を確認することが必要です。

軍用地登記の「地目」確認

軍用地が登記簿において「田」や「畑」として登録されている場合、農地としての扱いを受けることになります。この場合、農業従事者でなければ土地を購入することができないので、軍用地の価値は下がる可能性があります。

農地法の確認：農地として登録されている土地を非農業従事者が購入することは、農業法に違反する可能性があります。
転用の許可：農地を他の用途に転用するには、行政からの許可が必要になる場合があります。

対策：購入前に土地の地目をしっかり確認し、農地法に抵触しないかを調べることが重要です。

まとめ

軍用地の売買は、通常の不動産取引に比べて多くの特殊な注意点があります。土地の位置情報や登記内容、フェンスの内外、返還リスクなど、いくつかのリスクがあることを正しく認識し、専門家と慎重に取引を進めることがポイントです。トラブルを避けるためには、先ずは不動産会社の自分に合った担当者を見つけることもポイントです。

沖縄県で不動産売却を成功させるには、物件があるエリアに詳しい、不動産営業担当を見つけることが重要です。担当によって実績やレベルが異なるので、各不動産会社の担当をしっかり比較しましょう。

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