住宅街の中にポツンと立地する農地であれば、届け出だけで宅地に転用し、売却することが可能な事もあります。
しかし多くの場合、農地は農地法の第3条または第5条の許可を得て宅地に変更し、売却する必要があります。様々な法律が絡むことと、手続きが複雑なことがあいまって、農地と聞くだけで扱いたがらない不動産会社も多いのです。
筆者は地方で開業していたときに相当数の農地を取り扱いました。ノウハウさえあれば難しくないのですが（手間はかかります）、ノウハウがない不動産会社には、売ることそのものが高い障害になります。そのため、仲介を断られることがよくあるのです。
この記事では、一般の人にもわかりやすく、農地法の制限、そしてその制限をどうすれば解除して農地を売却できるのかを考えていきます。
農地売却が「普通の土地」と決定的に違う理由
農地を売却しようと思って不動産会社に相談すると、「うちでは扱えません」と断られてしまうケースが少なくありません。その理由は、農地の売却には「農地法」という法律による厳しい制限がかかっているためです。
普通の宅地であれば、所有者が自由に売買することができます。
しかし農地の場合、勝手に売買することは法律で禁止されており、必ず農業委員会や都道府県知事の許可が必要になります。この許可を得ないまま売買契約を結んでも、その契約は法律上無効となり、さらに罰則の対象にもなります。
勝手に売買できない「農地法」の壁（許可制度）
農地法は、日本の食料自給と農業生産を守るために制定された法律です。農地を自由に売買できるようにすると、優良な農地が次々と宅地や商業施設に変わってしまい、国民への食料供給に支障をきたす恐れがあります。そのため農地法では、農地の売買や転用に厳しい制限を設けています。
農地を売却する場合、その方法は大きく2つに分かれます。ひとつは「農地のまま農家に売る」方法（農地法3条）、もうひとつは「宅地などに転用してから一般の人に売る」方法（農地法5条）です。いずれの場合も、農業委員会や都道府県知事などの許可を得る必要があります。
市街化区域内にある農地の場合は、農業委員会への届出だけで転用できるケースもあります。しかし、それ以外の多くの農地では、許可を得るまでに複雑な手続きと長い期間が必要になります。
違反すると契約無効＆罰則のリスクがある
農地法を無視して農地の売買や転用を行うと、最大で3年以下の懲役または300万円以下の罰金に処される恐れがあります。法人の場合は、さらに重い1億円以下の罰金が科される可能性もあります。
また、許可を得ずに結んだ売買契約は法律上無効です。
つまり、いくらお金のやり取りをしても、法的には所有権が移転していないことになります。さらに、農地を無断で駐車場や宅地に変えてしまった場合、原状回復命令が出され、元の農地に戻すよう命じられることもあります。
違反が発覚した場合には、取引の無効化・原状回復・工事停止といった命令を受ける恐れがあります。近隣住民からの通報などで発覚するケースも多いため、「ばれないだろう」という甘い考えは禁物です。
罰則は、土地の所有者だけでなく、工事を請け負った建設業者や仲介に関わった不動産会社なども対象になります。関係者全員が処罰される可能性があるため、農地の売却や転用は必ず正規の手続きを踏んで進める必要があります。
あなたの農地は売れる？売却の2大パターン
農地を売却する方法は、大きく分けて2つのパターンがあります。ひとつは「農地のまま農家に売る」方法、もうひとつは「宅地などに転用してから売る」方法です。どちらのパターンで売却できるかは、その農地がどこにあるか、どのような区域に指定されているかによって決まります。
パターン1:農地のまま農家に売る（農地法3条）
農地法第3条には、土地の権利・所有権の移転に関する規定がまとめられています。農地や採草放牧地の所有権を含む権利を設定して移転する場合に農業委員会の許可が必要という内容です。
農地を農地のまま売却する場合、買い手は原則として農家（または農業法人）に限られます。買い手には一定の要件があり、たとえば農業に常時従事すること、一定規模以上の農地を経営することなどが求められます。
ただし、令和5年（2023年）の農地法改正により、これまで設けられていた農地面積の下限要件（北海道2ha、その他の都府県50a）が撤廃されました。これにより、小規模な農地でも売買しやすくなっています。
農地のまま売却する場合のメリットは、転用の手続きが不要なため、比較的スムーズに進められることです。デメリットは、買い手が農家に限定されるため、需要が少なく、価格も安くなりがちな点です。
パターン2:宅地などに転用して一般の人に売る（農地法5条）
農地の買主や借主が転用する場合には、農地法第5条の許可が必要です。これは、農地を宅地や駐車場、商業施設などに変更して、一般の人に売却する方法です。
農地転用の許可を得るためには、「立地基準」と「一般基準」の2つをクリアする必要があります。立地基準では、その農地が転用可能な区分（第2種農地、第3種農地など）に該当するかが審査されます。一般基準では、転用の確実性（資金計画、工事計画など）が審査されます。
市街化区域内の農地については、農地転用をするのに届出をするだけでよく、許可は必要ありません。そのため、市街化区域内にある農地は比較的転用しやすく、一般の買い手も見つけやすくなります。
一方、市街化調整区域にある農地の場合、許可を申請してから許可が下りるまでの期間は、6週間〜2か月程度が一般的です。この期間中、書類の不備があれば再提出が必要になり、さらに時間がかかることもあります。
【重要】転用できない「青地（農用地区域）」とは？
農地の中でも、特に優良な農地として保護されているのが「青地（農用地区域内農地）」です。青地とは、正確には「農業振興地域内 農用地区域内 農地（=農振農用地）」のことで、おおむね10年以上は農業利用されるべき土地として、農業以外の目的で土地を利用する行為は厳しく制限されています。
青地に指定されている農地は、原則として宅地などへの転用が認められません。どうしても転用したい場合は、まず「農振除外」という手続きを行い、青地の指定を外してもらう必要があります。
また、農振除外が認められるための要件は農地転用の許可要件よりも厳しいものとなっています。
具体的には、（1）転用の必要性が高く、代替地がないこと、（2）周辺の農地に悪影響を与えないこと、（3）農業施策の実施に支障がないことなどの要件をすべて満たす必要があります。
農振除外などを要する案件では、除外申請から転用許可がおりるまでに1年以上かかることも珍しくありません。そのため、自分の農地が青地に指定されているかどうかは、売却を検討する際の最重要チェックポイントとなります。
自分の農地が青地かどうかを確認するには、市町村の農政課や農林課に問い合わせるのが確実です。電話やFAXで確認できる場合もありますが、正確な判定のためには窓口で直接相談することをおすすめします。
不動産会社に「扱えない」と断られるのはなぜ？
おそらく街中の不動産会社の多くは、農地を売りたいと相談されたら「うちでは扱えません」と断るはずです。そもそも不動産会社の正式名称は、法律上「宅地建物取引業者」です。
あくまでも宅地や建物を取り扱う業者であり、農地についてはもともとそれほど詳しくありません。宅地建物取引士の国家試験でも、農地法はごくたまに出題される程度にすぎないのです。
ここでは、不動産会社がなぜ農地を扱いたがらないのかを考え、またどのような会社に依頼すれば売却してもらえるのかを見ていきましょう。
なぜ一般の不動産会社は農地を嫌がるのか（報酬・手間の問題）
不動産会社が農地を取り扱いたがらない理由は、既に述べたように知識が不足しており、よくわからないから尻込みしてしまうという理由に加えて、経済的な理由もあります。
つまり、農地は単価が安く、取り扱ったとしてもあまり儲からないという問題があるのです。
ただし、この点については最近、不動産仲介業務の報酬規定が変更され、多少は前向きに取り扱ってもらえる条件が整ってきています。
現在では、どんなに安い土地の売買であっても、仲介手数料の上限が実質30万円+消費税の33万円となっています。以前に比べてかなり手数料の水準が上がっていますので、この手数料水準であれば「やってもいいかな」と考える不動産会社が増えるかもしれません。
タダでもいいから手放したい！「売却以外」の処分方法
先祖から受け継いだ大切な農地ですから、ずっと保有していたいという気持ちもあるはずです。しかし、持ち続けることで「負動産」化してしまう心配もあります。
たとえば、すでに相続人が複数いて「誰と誰が所有者かよくわからない」という農地もよくあります。「相続人のひとりが海外に移住し、生死が不明だ」というケースもあります。
こうなると、子どもや孫に手間だけがかかる「負動産」を残すことに。また、令和6年4月1日（西暦2024年4月1日）から相続登記が義務化されています。
現在では相続により不動産の所有権を取得した相続人は、取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく登記しなかった場合は罰則も設けられています。
そこで、場合によっては不要な農地を無料で（あるいは低価格で）手放した方がいいケースもでてきました。
自治体への寄付は非常にハードルが高い
土地を自治体（市町村）に寄付することは、法令上不可能とはいえないのですが、ほとんど不可能に近いくらいハードルが高いのが実情です。
一般的に自治体はその土地を「公用・公共用（道路、公園、学校用地など）として利用する具体的な計画」がない場合には受け付けません。
農地だけでなく、宅地や雑種地であっても同じです。
しかも「寄付を受け付けるので、測量して境界を確定してください」といった条件をつけられるのが一般的で、その費用負担も数十万円（土地によってはその数倍）になります。
そこで、現実的には農地を自治体に寄付することは不可能だと考えた方がいいでしょう。
相続土地国庫帰属制度（法務省）の活用要件
「相続した土地の使い道がない」「管理が大変だから手放したい」という悩みを解決する手段として、令和5年（2023年）4月27日から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。
市町村への寄付は難しいですが、この制度はある程度利用価値があるといわれています。
制度の概要
相続によって取得した土地について、一定の条件をクリアし、負担金を納めることで国に引き渡せる制度です。これまでは不要な土地だけを選んで手放すことができず、相続放棄しか方法がありませんでした。所有者不明土地の増加を防ぎ、管理不全を予防することが目的です。
申請できる人
相続または遺贈（遺言）によって土地を取得した人が対象です。制度開始前に相続した土地も申請可能ですが、自分で購入した土地や生前贈与で取得した土地は対象外です。共有地の場合は、共有者全員での申請が必要になります。
引き取ってもらえない土地
国が管理できる「通常の管理が可能な土地」に限られます。建物がある土地や、担保権・使用権が設定されている土地、土壌汚染がある土地、境界が不明な土地などは受け付けてもらえません。
相続土地国庫帰属制度について｜法務省
どんな土地でも買い取ってくれるサービスも利用可能
時々見かける「どんな土地でも買い取ってくれるサービス」ですが、ざっくり次の2タイプにわけられます。
訳あり物件・負動産専門の「買取業者」（お金をもらって引き渡すタイプ）
「有償引き取りサービス」（こちらが処分費を払って引き取ってもらうタイプ）
注意したいのは有償の引き取りサービス。向こうから営業してきて「引き取ります」といいながら、様々な手数料を取り、結局は損をしていたという事例が問題化しています。
特に注意したいのは、あなたの土地を買い取りますから「必要な手続き費用（測量費・調査費など）を払ってください」と言ってくるパターン。この手の詐欺は国民生活センターでも注意喚起されています。
土地買取で先に費用を請求してくるのは詐欺ですから、気をつけてください。
一方の「どんな土地（家）でも買い取ってくれるサービス」はいくつかあり、どれも「自社で買い取った土地・建物を再生して商品化する」というビジネスモデルで運営されています。
買取価格は決して高くありませんが、手出しなく買取をしてもらえるのが特徴です。筆者が取材したことがある株式会社AlbaLinkさんなどは「相談だけでも問題ない」という姿勢だったので、まずはこういったサービスから試してみてください。
訳アリ物件買取PRO｜公式サイト
また、沖縄であればウルズンが買取可能な不動産会社を紹介しますので、以下のボタンからご相談ください。
仲介・買取の両面から、最適な売却プランをご提案します。
農地売却にかかる費用と税金（手残り額を知る）
農地を売却すると、売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。譲渡所得税や住民税といった税金がかかり、さらに転用する場合は許可申請の費用や測量費用なども必要になります。ここでは、農地売却で実際にどれくらいの費用と税金がかかるのかを見ていきましょう。
譲渡所得税（所有期間5年超かどうかが鍵）
農地を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。譲渡所得は、次の計算式で求めます。
譲渡所得 = 譲渡収入金額 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除額
取得費は、その農地を購入したときの代金です。相続した農地の場合は、被相続人が購入したときの金額になります。取得費が不明な場合は、売却額の5%を取得費として計算します。
譲渡所得税の税率は、農地を所有していた期間によって大きく変わります。短期譲渡所得（所有期間が5年以下）の場合は譲渡所得税30%、復興特別所得税0.63%（30%×2.1%）、長期譲渡所得（所有期間が5年超）の場合は譲渡所得税15%、復興特別所得税0.315%（15%×2.1%）となります。
これに住民税も加わります。短期譲渡の場合は住民税9%、長期譲渡の場合は住民税5%です。つまり、合計で短期譲渡は約39.63%、長期譲渡は約20.315%の税率がかかることになります。
たとえば、譲渡所得が1,000万円の場合、長期譲渡所得であれば約203万円、短期譲渡所得であれば約396万円の税金がかかる計算になります。所有期間が5年を超えるかどうかで、税額が約2倍も変わってくるのです。
農地転用許可の申請費用（行政書士報酬など）
農地転用の許可申請そのものに手数料はかかりません。ただし、申請に必要な各種書類（住民票、登記簿謄本、公図など）の取得に数千円程度の費用がかかります。
本人申請ではなく行政書士に依頼した場合には、15万円〜20万円程度かかることが一般的です。農地転用の申請書類は専門的で複雑なため、多くの場合、行政書士に依頼することになります。
さらに、農地の境界が不明確な場合は測量が必要になり、土地家屋調査士に測量を依頼すると数十万円の費用がかかります。また、転用後の地目変更登記にも費用が発生します。
青地の農地を転用する場合は、農振除外の手続きも必要になり、さらに費用と時間がかかります。全体として、農地転用には数十万円程度の費用を見込んでおく必要があります。
特別控除（800万円・5,000万円）が使えるケース
農地売却には、一定の条件を満たすと譲渡所得から差し引ける「特別控除」の制度があります。特別控除額は、その年の譲渡益の全体を通じて、合計5,000万円が限度となります。
最も一般的なのが「800万円の特別控除」です。800万円特別控除は農用地区域内の農地であることが前提で、加えて農用地利用集積計画または農業委員会の斡旋による売却、あるいは農地中間管理機構または農地利用集積円滑化団体に譲渡した場合に適用できます。
ただし、抵当権が設定されている場合は800万円特別控除を受けられないので注意が必要です。また、買主は農業従事者に限ります。 さらに、農地法第3条に基づいて農地のまま売買した場合は、この特別控除は使えません。
1,500万円特別控除は農用地区域内の農地などを、農業経営基盤強化促進法の買入協議によって、農地中間管理機構に譲渡した場合に適用されます。 また、特定の条件下では2,000万円の控除が受けられるケースもあります。
土地収用法などにより、公共事業のために農地が買い取られる場合は、5,000万円の特別控除が適用されます。
これらの特別控除を受けるためには、確定申告が必要です。特別控除によって税額がゼロ円になった場合でも、確定申告は必ず行う必要があります。
売却・処分までの具体的な流れ（期間：6か月〜1年以上）
農地の売却は、普通の宅地と違って多くの手続きと時間が必要です。ここでは、実際に農地を売却する場合の具体的な流れと、それぞれのステップでかかる期間について説明します。
Step1:農業委員会・不動産会社への相談
農地の売却を検討し始めたら、まず最初に行うべきことは、市町村の農業委員会への相談です。自分の農地が（1）青地か白地か、（2）どの農地区分に該当するか、（3）転用可能かどうかを確認します。
この段階で、農地の所在地、地番、面積などの基本情報を準備しておくとスムーズです。農業委員会では、農地の区分や転用の可能性について教えてくれます。場合によっては、「この農地は転用が難しい」と言われることもあります。
並行して、農地売却の実績がある不動産会社にも相談してみましょう。ただし、前述のとおり、多くの不動産会社は農地の取り扱いに消極的です。地方に強い不動産会社や、農地専門の仲介業者に相談するのが現実的です。
この相談段階で1〜2週間程度を見込んでおくとよいでしょう。
Step2:買い手の探索と契約（仮登記）
買い手が見つかったら、売買契約を結びます。ただし、農地の場合は許可を得る前に本契約を結ぶことはできません。そのため、通常は「停止条件付き売買契約」という形式をとります。これは「許可が下りることを条件として、売買契約の効力が発生する」という契約です。
農業委員会の許可を得ずに売買契約を交わすと、契約が無効化され、罰則の対象になる恐れがあります。そのため、契約書には必ず「農地法の許可を停止条件とする」という文言を入れておく必要があります。
農地のまま売却する場合（農地法3条）は、買い手が農業従事者である必要があります。農地を転用して売却する場合（農地法5条）は、一般の買い手でも構いませんが、転用後の利用計画がしっかりしている必要があります。
買い手探しから契約まで、早くて数か月、長ければ数年以上かかることもあります。
Step3:許可申請（毎月の締切日と総会審査）
買い手が決まったら、農業委員会に許可申請を行います。農業委員会に農地転用許可を申請し、農業委員会が意見書を添付して都道府県知事または指定市町村の長に送付します。
ここで注意が必要なのは、農業委員会の総会は通常「月1回」しか開催されないという点です。たとえば、締切日が毎月20日の場合、21日に申請書を提出すると、翌月の審査になってしまいます。この1日の遅れで、1か月のロスが生じることになります。
市街化区域内の農地の場合、農地転用の届出を提出してから、受理通知が届くまでの期間は、1〜2週間程度です。届出だけで済む場合は比較的短期間で完了します。
一方、市街化区域外の農地の場合、農地転用の許可を申請してから、許可が下りるまでの期間は、6週間〜2か月程度が一般的です。
青地の農地の場合は、さらに時間がかかります。農振除外などを要する案件では、除外申請から転用許可がおりるまでに1年以上かかることもあります。
許可申請の段階で、スケジュールをしっかり把握し、締切日を逃さないようにすることが重要です。
Step4:許可指令書の交付と本登記・引渡し
都道府県知事（または指定市町村の長）から許可指令書が交付されたら、ようやく本契約の効力が発生します。この時点で、売買代金の決済と所有権移転登記を行います。
転用を伴う場合は、許可後に工事に着手し、工事完了後に農業委員会へ完了報告を提出します。その後、法務局で地目変更登記を行い、登記簿上の地目を「田」や「畑」から「宅地」などに変更します。
地目変更登記は、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。費用は数万円程度かかります。
すべての手続きが完了するまでの期間は、最短でも6か月、青地の農振除外が必要な場合は1年以上かかることも珍しくありません。農地の売却を検討する際は、余裕を持ったスケジュールを組むことが大切です。
まとめ：まずは「自分の農地の種類」を知ることから
農地の売却は、農地法という法律によって厳しく制限されています。許可を得ずに勝手に売買すると、契約が無効になるだけでなく、最大で3年以下の懲役または300万円以下の罰金という重い罰則を受ける恐れがあります。
農地を売る方法は大きく2つあります。ひとつは農地のまま農家に売る方法(農地法3条)、もうひとつは宅地などに転用してから一般の人に売る方法(農地法5条)です。どちらの方法で売れるかは、その農地がどこにあるか、どのような区域に指定されているかで決まります。
特に注意が必要なのが「青地(農用地区域内農地)」です。青地に指定されている農地は、原則として転用が認められず、売却が極めて困難です。転用するには農振除外という手続きが必要で、許可までに1年以上かかることも珍しくありません。
まずは地元の農業委員会または役所の名寄せ帳で「区分」を確認しましょう。それでも解決しない場合は、専門家への相談を検討してください。農地売却の実績がある不動産会社や行政書士に相談すれば、あなたの農地が売却可能かどうか、どのような手続きが必要かを教えてもらえます。
また、株式会社ウルズンでは、農地に関しても価格査定と「どうすれば転用・売却できるか」のアドバイスが可能です。以下の査定フォームからお問い合わせください。
農地売却には時間がかかります。市街化調整区域内の農地では許可を得るまでに6か月から1年以上かかることもよくあります。
早めに動き出し、余裕を持ったスケジュールを組んでください。
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