世の中には、どんな不動産でも買い取ってくれる会社があります。
一般の仲介で売却できない再建築不可の建物や、相続人の間で揉めていて相続登記ができない状態の土地、場合によっては借家の立っている底地だけでも購入してもらうことができます。
実際のところ、ごくたまに買取できないと言われるケースもありますが、それでもほとんどの訳あり物件を購入してもらうことができます。
しかし、なぜどんな物件でも買い取ってもらえるのでしょうか？ そこには2つのポイントがあります。
- どんな訳あり物件でも市場に流通できる状態にするノウハウがある
- 商品化するためにはコストや時間がかかるので、その分買取価格は安く設定する
つまり、独自ノウハウを持っており、手間をかけて商品化をするのですが、その手間やコスト分を見積もり、買取額はある程度安く設定するということになります。
どんな家でも買取してくれる不動産会社は頼りになる存在ですが、価格的に折り合いがつくのかどうかはしっかりと判断をし、査定・見積もりを吟味してから買取依頼をするようにしましょう。
なお、もし不動産の買取会社に査定を依頼して、値段が安すぎるのではないかと疑問を持った場合は、ウルズン株式会社及び提携各社が本来の適正価格での査定額をお出しします。
セカンドオピニオンサービスは、初回相談無料で対応しています。お気軽にお問い合わせください。
【結論】「どんな家でも買います」は本当だが業者選びを間違うと売れない
結論から言うと「どんな家でも買います」といううたい文句は、信頼できる買取会社であれば本当です。ただし、業者選びを間違えると、かえってトラブルに巻き込まれる可能性があります。
筆者は、訳あり物件買取の分野で実績のある株式会社AlbaLink（訳あり物件買取プロ運営会社）を取材した経験があります。担当者へのインタビューによれば、実際にほぼあらゆる物件の買取が可能だということでした。
その背景には、どのような物件であっても手間と時間をかければ商品化し、再度不動産流通市場に載せることができるという独自のノウハウがあるようです。
地元の不動産屋が「売れない」と言った本当の理由
地元の不動産会社が訳あり物件を「売れない」と断ってくる理由は、主に2つあります。
理由1：訳あり物件の商品化ノウハウがない
訳あり物件の制限を上手に回避して商品化し、再度市場に流通させるには、それなりのノウハウが必要です。普通の戸建てやマンションをメインに扱っている不動産会社では、訳あり物件の取り扱いについてあまり詳しくありません。
理由2：手間がかかる割に仲介手数料が安い
訳あり物件は低価格であることが多く、苦労して販売しても仲介手数料が安くなります。つまり、仲介不動産会社にとっては取り扱いが難しく、手間がかかる割に仲介手数料が安く、あまり儲からないというネガティブな構造になってしまうのです。
だから多くの不動産会社が、訳あり物件を積極的には扱おうとしません。
仲介ではなく「買取」なら、なぜボロボロでも売れるのか？
仲介の場合は、不動産の成約価格の数パーセントを仲介手数料としてもらうという収益構造になります。そのため、あまりにボロボロで価格が安い建物などは、取り扱ってもほとんど儲けになりません。
その点、買取であれば、ボロボロの状態で買い取ってリフォームをしたりリノベーションをするなど付加価値をつけて再度売却するという買取再販のスキームを活用することで、ある程度まとまった収益を上げることができます。
そこで、買取であれば訳あり不動産であっても売却できるチャンスが大きくなるという傾向があります。
例えば、一般の売主の方があまりに建物がボロボロだから解体して更地にして売りたいと思ったとしても、解体費用が非常に高く、割に合わないというケースがあります。
しかし、ノウハウを持っている買取会社であれば、買い取った後に自社で解体を行うなどの工夫をして解体費用を安く抑え、更地にして商品化できます。
解体費用が安ければ、更地にして売却をしても一定の利益が出ますので、前向きに取り扱いをしようというインセンティブになります
なぜ業者はボロ家を買いたがる？「ゴミ」を「商品」に変える3つの仕組み
「うまい話には裏があるのでは？」という疑念を持つ方もいらっしゃるでしょう。しかし、買取業者がボロ家を買い取るのは、ビジネスとして成立する仕組みがあるからです。
国土交通省の「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組みによれば、我が国の既存住宅流通市場は約14.5％（平成30年）と欧米諸国と比べて低い水準（６分の１～５分の１）にありますが、政府は既存住宅流通・リフォーム市場の環境整備を進めており、中古住宅流通市場は拡大しています。
この市場拡大を背景に、買取業者は以下の3つの仕組みでボロ家を「商品」に変えています。
仕組み1：リフォームして再販する（カチタス型）
最も一般的な仕組みは、買い取った住宅をリフォームして再販するモデルです。
買取業者は、自社で大量のリフォーム工事を発注するため、一般の方が個別に依頼するよりも大幅に安いコストでリフォームを行うことができます。また、リフォーム後の販売ルートも確立しているため、確実に売り抜けることができます。
例えば、築30年の戸建てを500万円で買い取り、200万円でリフォームして1,000万円で売却すれば、300万円の利益が出る計算です。このビジネスモデルは、中古住宅を専門に扱うカチタスなどの大手買取会社が確立した手法です。
仕組み2：激安賃貸として投資家に売る（空き家再生型）
最近のボロ家買取の主流となっているのが、この投資家向け販売モデルです。
ボロ家を低価格で買い取り、最低限の修繕を施して「激安賃貸物件」として不動産投資家に売却します。投資家は、月5万円程度の家賃でも利回り10％以上が確保できるため、こうした物件を積極的に購入します。
国土交通省の「建築物リフォーム・リニューアル調査」によれば、リフォーム市場は継続的に拡大しており、空き家を再生して賃貸物件として活用する動きが活発化しています。
仕組み3：隣の土地とセットにして価値を上げる（開発型）
単独では使いにくい土地でも、隣接する土地とセットにすることで価値が飛躍的に上がるケースがあります。
例えば、間口が狭く再建築不可の土地でも、隣地を買い足すことで接道義務を満たし、建築可能な土地に変えることができます。また、小さな土地を複数まとめることで、マンションや商業施設の開発用地として販売することも可能です。
買取業者は、こうした「土地の組み合わせによる価値創造」のノウハウを持っているため、一見価値がないように見える土地でも買い取ることができるのです。
【注意】正真正銘「値段がつかない家」と悪質業者の手口
正直なところ実は「買えない物件もある」というのが実態です。ここでは買取NGとなる境界線と、悪質業者の手口について解説します。
法律・物理的に「買取NG」となる3つの境界線
信頼できる買取業者でも、以下のようなケースでは買取を断られることがあります。
1. 市街化調整区域で再建築不可かつ需要がない土地
市街化調整区域では原則として建物を建てることができません。ただし、既存の建物がある場合や、一定の条件を満たせば建築可能なケースもあります。しかし、完全に再建築不可で、農地転用も難しく、周辺に需要がない土地は、買取が困難です。
2. 抵当権抹消ができない物件
住宅ローンなどの抵当権が設定されたままで、債権者の同意が得られず抵当権を抹消できない物件は、所有権を移転に制限がつくため買取できません。
3. 境界が確定できず、隣地とのトラブルがある土地
土地の境界が確定しておらず、隣地所有者との間でトラブルがある場合、測量や境界確定ができないと買取は困難です。ただし、買取業者によっては、こうした問題を解決した上で買い取ってくれるケースもあります。
こんな業者は危険！「測量費詐欺」と「処分料請求」
国民生活センターおよび政府広報オンラインは、「原野商法の二次被害」について注意喚起を行っています。
原野商法の二次被害とは
1970年代から1980年代にかけて、価値のない山林や原野を「将来値上がりする」などと偽って高額で販売する原野商法が横行しました。その被害者や、その土地を相続した方に対して、「土地を買い取ります」などと勧誘し、新たなトラブルに巻き込む二次被害が発生しています。
典型的な手口
- 量費・整地費の請求：「土地を買いたい人がいる」と言って、測量費用や整地費用の名目で数十万円から数百万円を請求する
- 下取り型の詐欺：所有している土地を売却すると見せかけて、実際には新たな山林や原野を購入させられる契約になっている
- 管理費の請求：「管理費が滞納されている」として、数十年分の管理費を請求する
政府広報オンラインによれば、原野商法の二次被害に関する相談は依然として続いており、1件当たりの平均支払額は令和6年度（2024年度）で約258万円に達しています。
悪質業者の見分け方
- 「土地を買いたい人がいる」と言いながら、先に費用を請求する
- 契約内容の詳細を説明せず、急いで契約を迫る
- 国土交通省や都道府県の宅地建物取引業者の免許情報が確認できない
- 過去に行政処分を受けている（国土交通省のネガティブ情報検索システムで確認可能）
基本的に、不動産を売却する前にお金を支払う必要はありません。費用を請求された場合は詐欺を疑い、消費生活センターなどに相談しましょう。
H2：解体費ゼロで売るために。あなたの家はどのタイプ？
地元の不動産屋に「売れない」と断られた訳あり物件の場合、かなり低価格での取引となります。そこで、いちばん心配なのは解体費用を払うと赤字になることです。
とくに、以下のタイプBのような老朽化物件の場合は、更地にすると費用が合わないことがあります。
タイプA：築20年以内で建物がしっかりしている場合は大手でもOK
まず、家がまだしっかりしており、古くても住めなくはない状態であれば、一般に解体せずに売却した方が手残りが多くなります（ただし、詳しくは計算してみる必要があります）。
このタイプの場合は、大手不動産会社の買取でも値段がつくはずです。買取を積極的に行っている大手不動産会社に相談してみるといいでしょう。
三大都市圏や地方四市などの都市部中心になりますが、三菱地所グループ会社が運営する「タクシエ」などが有力候補です。
※タクシエ（リンク）
ただし、大手は地方には対応していません。その場合、地元で積極的に買取を進める業者に相談してください。たとえば沖縄であればウルズンの買取査定が利用できます。
ウルズンでは仲介による高値売却を試したあとで買取を選べる点が合理的。納得のいく不動産売却につながります。
タイプB：築40年以上・雨漏り・再建築不可 → 訳あり専門業者
判断が難しいのは、雨漏りがしていたり、床が抜けているような訳あり物件です。大手不動産会社は再建築不可物件などを取り扱わないので、その場合は訳あり物件の専門業者を利用するといいでしょう。
こういった訳あり物件の場合は「更地にして売りましょう」と提案されることもあります。しかし、解体費用は一般に100万円以上かかりますから、最初に見積りを取り、赤字が出ないように注意してください。
解体の見積りを取り、更地にしても収支が合うとわかれば、更地にして仲介で売却するという方法も考えられます。
「解体見積りは手間だし、時間がない」という場合は、ウルズンの買取査定などを利用し、まずは「買取だったらいくらか」を確認してみてください。
買取業者は独自のルートで建物解体を手配するなど、コストを抑えて更地化・商品化できるため、訳あり物件でも買い取ってくれます。
また、買取業者によって得意なジャンルが異なりますから、ウルズンのように複数業者に買取を打診できるサービスが有利です。
まとめ：固定資産税を払わない「損切り」という選択肢
「どんな家でも買取ります」というのは、おおむね事実です。
信頼できる買取業者であれば、再建築不可の物件や雨漏りする空き家、相続で揉めている土地であっても、ほとんどのケースで買い取ってもらうことができます。
訳あり物件の場合、価格的には安くなる可能性が高いのですが、それでも売却するメリットはあります。
売れないと思い込んで放置している家や土地でも、毎年固定資産税がかかり続けているからです（例外もあります）。たとえば年間10万円の固定資産税を10年間払い続ければ、100万円もの出費になります。
さらに、空き家の管理には草刈りや見回りといった手間もかかり、近隣住民とのトラブルに発展するリスクもあります。
「いつか売れるかもしれない」と先延ばしにするより、今すぐ「損切り」を決断することで、将来の大きな負担から解放されるはずです。
とはいえ、すべての不動産が訳あり物件買取りに向いているわけではありません。
築古であっても建物がしっかりしていれば、通常の不動産流通にのせて売却できる可能性があります。その場合は、仲介で売却してもらう方が有利です。
雨漏りしていたり床が抜けているような訳あり物件なら、専門業者へ相談しましょう。そして必ず複数の業者から査定を取り、金額を比較することが重要です。
その点、ウルズンであれば「賃貸による売却」も「買取り」も、両方対応できます。買取りについても、複数の不動産会社から見積りをとり、有利な会社に売却できます。
訳あり物件であっても、できるだけ有利な条件で処分する。そのために、一度ウルズンの査定・見積りサービスをご利用ください。
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