【完全版】私道とは？公道との違い・建築基準法・通行権・維持管理まで全知識を徹底解説

私道とは、個人や団体（企業など）が所有する道路のことです。

この記事では、私道と公道との違い、建築基準法上の扱い、通行権、維持管理や税金など、私道に関する基本的な知識から知っておくべき注意点までを網羅的に解説します。

不動産の売買や建築、トラブル発生時など、私道の知識がないと困る場面があります。

そこでこの記事では、私道に関する不安を解消し、不動産の正しい理解を深めるための幅広い知識をカバーしました。

この記事でわかること

• 私道と公道の基本的な違いと私道の種類
• 建築基準法上の私道と建築時の注意点（接道義務、セットバックなど）
• 他人が所有する私道の通行権やライフライン工事のルール
• 私道の維持管理費用や固定資産税の非課税について

不動産に関わるなら知っておきたい私道の基本

• 「私道」とは何か、公道との違い
• 私道の様々な「種類」を知る
• なぜ「私道」の知識が重要なのか
• 不動産広告でよく見る「私道負担」とは

「私道」とは何か、公道との違い

私道とは、個人や団体が所有している土地にある道路のことです。

国や地方公共団体が管理する公道とは異なり、原則として土地の所有者が管理しており、その許可がなければ通行できない場合があります。

これはつまり、誰がその道路を所有し、責任を持って維持管理するのかという点が根本的に違うということです。

私道と公道のおもな違いは以下になります。

種類	定義・特徴	所有・管理主体
私道	公道以外の道路	通常、一般私人（個人や法人）
公道	道路法に基づき国や地方公共団体が整備・管理する一般交通の道	国や地方公共団体

道路の所有者が誰かによって、その道路の利用に関するルールや責任が大きく異なるため、この違いを理解しておくことは大切です。

なお、私道については以下のサイトでも詳しく解説しています。

日本の私道の種類と法律（建築基準法）を徹底解説｜私道ラボ

私道の様々な「種類」を知る

一口に私道と言っても、実は法律上でいくつかの種類に分けられ、その扱いが異なります。

特に不動産の建築や売買に関わる際には、どのような種類の私道なのかを知っておくことが重要です。

見た目は普通の道路でも、建築基準法においては特別な位置づけがされている私道があります。

例えば、建物を建てるために敷地が接道義務を満たす必要がある場合、その私道が建築基準法上の道路として認められているかが重要になるのです。

建築基準法上の道路として扱われるおもな私道の種類は以下です（他にも色々ありますが、よく見かけるもの２選です）。

種類	定義・特徴	幅員（原則）	セットバック
位置指定道路	民間の開発業者が土地を建築物の敷地とするために築造し、特定行政庁から位置の指定を受けた私道	4メートル以上	不要
2項道路（みなし道路）	建築基準法が適用される前から建物が建ち並んでいた幅4メートル未満の道で、特定行政庁が指定した私道	4メートル未満	必要

これらの私道の種類によって、建築できるかどうかの判断や、建て替え時の制限（セットバックなど）が変わってくるため、事前の確認が欠かせません。

なぜ「私道」の知識が重要なのか

私道に関する知識は、不動産を所有したり利用したりするみなさんにとって、将来的な不安を解消し、思わぬトラブルを避けるために非常に重要です。

普段の生活ではあまり意識しないかもしれませんが、人生の大きなイベントである不動産の売買や新築、増改築を考える際に、私道の知識がなければ計画が失敗したり、金銭的な負担が発生したりする可能性があります。

たとえば、建物を建てるための敷地は、原則として建築基準法上の道路に間口2メートル以上接している必要があります（接道義務）。

敷地が私道にしか接していない場合、その私道が建築基準法上の道路として認められていなければ、原則として新たな建物を建てることができません。

また、共有の私道の場合、舗装や修繕といった維持管理費用の負担を巡って隣人との間でトラブルになることもあります。

さらに、水道管などのライフラインを私道に埋設する際に、所有者全員の同意や掘削承諾が必要になるケースや、通行権に関する問題が発生することもある私道もある私道もあります。

このように、私道に関わる知識は、不動産の価値や利用の自由度に直結するため、適切に対応するためには避けて通れないのです。

不動産広告でよく見る「私道負担」とは

不動産の売買広告を見ていると、「私道負担〇〇㎡あり」といった記載を目にすることがあります。

この私道負担とは、購入しようとしている敷地の一部、あるいは敷地に接している私道の一部について、その所有権や持分を持っている状態を指します。

これは主に、土地を分譲したり宅地として整備したりする際に、敷地の奥の区画が公道に接していない場合に、通路部分を私道として確保し、その私道の所有権や持分を各区画の所有者に割り当てることで発生します。

広告に記載されるのは、その私道部分が建物を建てられる敷地（有効宅地面積）とは異なる扱いになるため、購入者に誤解を与えないようにするためです。

私道負担がある物件を検討する際に確認すべきポイントは以下です。

確認ポイント	内容
負担部分の範囲・権利関係	私道負担の面積がどれくらいか、共有私道の持分はどのくらいか、単独所有なのか
維持管理の責任と費用	私道の舗装や修繕などの維持管理は誰が行い、費用はどのように負担するのか
通行・掘削の同意	私道の共有者が複数いる場合、増改築時などの資材搬入や、ライフラインの工事（掘削）に同意が必要か
建築・売却への影響	私道負担部分が建築基準法上の道路として認められているか、売却時に影響はないか

私道負担がある物件は、価格が比較的安価な場合がありますが、将来的に隣人との維持費負担の調整や、建築・売却時の手続きが必要になるなど、私道特有の考慮事項が増えます。

広告の記載を見つけたら、必ず不動産会社に詳細を確認するようにしましょう。

建築基準法上の私道と知っておくべきこと

• 敷地と道路の関係「接道義務」を確認する
• 「位置指定道路」とはどのような道か
• 建築基準法上の「2項道路」に注意する
• 建物を建てるための私道の「幅員」
• 私道における「セットバック」が必要なケース
• 建築時の「同意」が必要な場合がある

建物と道路の関係は、建築基準法で厳しく定められています。

特に私道に接している敷地では、建物を建てる際に確認しておくべき大切なルールがいくつかございます。

敷地と道路の関係「接道義務」を確認する

建築基準法では、建物の敷地は原則として幅4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが義務付けられています。

これを「接道義務」といいます。

この義務を果たしていない土地には、原則として新たな建物を建てたり、増改築したりできません。

これは、火災や地震などの災害時に、建物の安全な避難経路や消防活動のスペースを確保するためです。

公道だけでなく、特定の要件を満たした私道も、建築基準法上の道路とみなされる場合があります。

「位置指定道路」とはどのような道か

位置指定道路は、民間の方が自分の土地に道路を築造し、自治体（特定行政庁といいます）からその位置の指定を受けた私道です。

主に、宅地開発などでたくさんの建物を建てる際に、それぞれの敷地が接道義務を満たすために作られます。

原則として幅員（道路の幅）が4メートル以上必要で、建築基準法上の道路として扱われます。

一度位置指定を受けると、原則として道路の位置や形状を変更したり、廃止したりすることは簡単にできません。

これは、その道路に接する人たちの建築権や利用権を保護するためです。

建築基準法上の「2項道路」に注意する

「2項道路」とは、建築基準法が施行される昭和25年11月23日時点で建物が建ち並んでいた幅4メートル未満の私道などで、自治体（特定行政庁）が建築基準法上の道路として指定したものです。

見た目は狭い道ですが、建築基準法上は道路として扱われます。

ただし、幅員が4メートル未満のため、建物を建て替える際には特別なルールがあります。

この2項道路に接した敷地に建物を建てる際は、道路の中心線から水平距離で2メートル（特定の区域では3メートル）下がった線を道路の境界線とみなす必要があります。

この下がる部分を「セットバック」といいます。

建物を建てるための私道の「幅員」

建物を建てるには、敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接していることが必要で、その道路の幅員は原則として4メートル以上である必要があります。

これは建築基準法で定められた基本的なルールです。

幅員が不足していると、先ほど触れた2項道路のようにセットバックが必要になったり、場合によっては建築自体が難しくなったりすることがございます。

私道の場合も、建築基準法上の道路とみなされるためにはこの幅員の要件を満たしているかが重要なポイントになります。

私道における「セットバック」が必要なケース

セットバックが必要になる主なケースは、建築基準法上の2項道路に敷地が接している場合です。

2項道路は幅員が4メートル未満のため、将来的に道路幅を4メートルに確保できるよう、道路の中心線から2メートル（特定区域では3メートル）後退した位置を建物を建てる際の道路境界線とみなす考え方です。

このセットバックが必要な部分には、塀や門、物置を含め原則として建物を建てられません。

セットバックした部分は敷地面積に算入されないことも多く、土地の有効活用面積に影響が出ます。

建築時の「同意」が必要な場合がある

私道に接している土地で建物を建てる場合、私道の所有者や他の共有者の同意が必要となるケースがいくつかあります。

特に私道が複数の人の共有名義になっている場合に問題となることがよく見られます。

同意が必要となる主なケースをまとめました。

同意が必要となるケース	理由・内容
建築確認申請	自治体（特定行政庁）の運用によっては、私道の状況により所有者の同意書の提出が求められる
建築工事のための車両や資材の通行	私道の通行に所有者の許可が必要なため
ライフライン（水道管やガス管など）の埋設・修繕工事	私道を掘削する場合、原則として私道所有者の掘削承諾が必要

共有私道の場合、原則として共有者全員の同意が必要です。

もし同意が得られないと、建築確認が下りない、ライフラインを引き込めないなど、建築計画が進められなくなる可能性があります。

私道に接する土地を検討する際は、これらの同意についても事前に確認することが非常に重要です。

私道利用のルールとトラブル対策

• 他人が所有する私道を通れる「通行権」
• 生活に不可欠な「ライフライン」の利用
• 水道管などを埋設するための「掘削承諾」
• 隣地との間で起こりうる「私道トラブル」とその原因

私道を所有したり利用したりする際に知っておきたいルールや、起こりうるトラブル、その対策について解説します。

他人が所有する私道を通れる「通行権」

原則として、私道は個人の土地であるため、その所有者の許可なく自由に通行する権利はありません。

これは、たとえ長年慣例として使われていたとしても変わらないものです。

例外的に通行が認められるケースとしては、建築基準法上の位置指定道路など、行政から道路として指定された私道では、公益保護の観点から所有者以外の通行が認められる場合があります。

また、自分の土地が公道に一切接しておらず、他人の土地（私道を含む）を通らなければ公道に出られないような「袋地」の場合、民法によって囲繞地通行権（いにょうちつうこうけん）が認められることがあります。

この場合、通行の場所や方法によっては、通路開設の費用や通行料を支払う必要が生じます。

特に、私道の所有者が変わった場合などに、それまで問題なく通行できていた状況が一変し、通行止めにされたり、高額な通行料を請求されたりといったトラブルが発生することがあります。

自宅の敷地に接する道路が私道であるか、またその私道にどのような権利関係があるのかを事前に確認しておくことが大切です。

生活に不可欠な「ライフライン」の利用

電気、ガス、水道、下水といった生活に不可欠なライフラインを敷地に引き込むためには、多くの場合、公道や私道の下に管やケーブルを埋設する必要があります。

ご自身の敷地が公道のみに接している場合は問題ありませんが、私道を経由しなければライフラインを敷設できない場合があります。

私道の下にライフラインの管などを埋設する場合、その私道の所有者から承諾を得る必要があります。

ライフラインは生活の基盤となるものですが、私道の所有者にとっては私有地を掘削されることになるため、簡単に同意が得られないケースも存在します。

水道管などを埋設するための「掘削承諾」

私道の下にライフラインを埋設したり、既存のものを修繕したりする際には、私道所有者の「掘削承諾」が必要になります。

これは、文字通り私有地である私道を掘削するための同意です。

この掘削承諾が得られないと、新しい水道管やガス管を引き込めなかったり、故障した際に修理ができなかったりすることになるかも知れません。

承諾を得るためには、私道所有者との話し合いが必要となり、掘削による復旧費用や、場合によっては使用料の負担などが条件となることもあります。

掘削承諾に関するトラブルは、特に私道の共有者が多数いる場合や、隣地との関係が良好でない場合に発生しやすい傾向があります。

ライフラインの敷設や修繕に必要な掘削承諾は、私道の所有状況によって手続きが異なります。

必要なケース	掘削承諾を求める相手
新たに敷設する場合	私道所有者全員
既存のものを修繕・更新する場合	私道所有者全員（契約内容による場合も）
位置指定道路など指定を受けた私道	多くの場合、比較的同意が得やすい
共有名義の私道	共有者全員（持分や管理方法による）

スムーズにライフラインを確保するためには、私道に関わる掘削承諾の要否や手続きについて、事前に十分に確認しておくことが重要です。

隣地との間で起こりうる「私道トラブル」とその原因

私道を巡っては、隣地との間で様々なトラブルが発生することがあります。

これらのトラブルの原因は、主に私道の「所有権」「通行権」「維持管理」に関することが多いです。

具体的なトラブルとしては、以下のような例が挙げられます。

トラブルの種類	主な原因
通行に関するトラブル	所有者変更による通行料の請求、通行の妨害（フェンス設置など）、通行の同意が得られない
ライフライン関連	水道管などの埋設や修繕に関する掘削承諾が得られない
維持管理のトラブル	舗装や修繕費用の分担を巡る意見の対立、費用の未払い、誰が管理するか決まっていない
無断駐車	私道が私有地であるため、警察による積極的な取締りが難しく、所有者が対応する必要がある

これらのトラブルを未然に防ぐためには、私道の所有者や共有者との間で、通行や利用に関するルール、維持管理の費用負担などについて明確な合意形成をしておくことが理想的です。

万が一トラブルが発生してしまった場合は、当事者間での話し合いが難しいことも多いため、早めに専門家へ相談することが解決への糸口となります。

私道の維持管理と税金のポイント

• 「私道」の維持管理は誰が行うのか
• 「舗装」や「修繕」費用の負担について
• 「私道」にかかる税金はあるのか
• 固定資産税が「非課税」になる条件

私道を所有したり利用したりする場合、日々の維持管理や税金に関する正しい知識を持つことは大切です。

予期せぬ費用やトラブルを避けるためにも、このポイントを押さえておきましょう。

「私道」の維持管理は誰が行うのか

私道は個人や団体が所有する土地であり、その維持管理の責任は基本的に所有者にあります。

誰がどのような責任を負うかは、私道の所有形態によって異なります。

• 単独所有者: 私道を一人で所有している場合、その維持管理に関する全ての責任は単独所有者が負う
• 共有者: 私道を複数人で共有している場合、共有者全員がそれぞれの持分に応じて維持管理の責任を負う
• 通行利用者: 私道を通行する権利（通行権）を持つ人が、所有者と取り決めをして維持管理の一部を負担するケースがある

私道の所有者は、道路の状態を良好に保つための対策を講じる必要があります。

「舗装」や「修繕」費用の負担について

私道の舗装や修繕にかかる費用は、原則として私道の所有者が負担します。

特に共有持分で私道を所有している場合は、費用負担でトラブルになることも少なくありません。

共有私道の修繕費用に関する負担割合は、一般的に以下の方法で決められます。

負担方法	詳細
持分に応じた負担	各共有者の所有持分の割合に応じて費用を分担する
按分負担	私道に接する各利用者の間口や面積に応じて分担する
等分負担	共有者全員が均等に費用を負担する

また、自治体によっては、私道の舗装や修繕に対して助成金を支給する制度を設けている場合があります。

詳細は各自治体の窓口に確認すると良いでしょう。

費用の負担方法については、事前に共有者や利用者の間でしっかりと話し合い、合意しておくことが重要です。

「私道」にかかる税金はあるのか

私道は私有地であるため、固定資産税が課税されるのが原則です。

また、相続や贈与によって私道の所有権が移転した場合には、相続税や贈与税の課税対象となることがあります。

私道にかかる税金の種類は以下の通りです。

• 固定資産税: 私道の所有者に対して課税される税金
• 相続税・贈与税: 相続または贈与により私道を取得した場合に課税される税金

ただし、私道の利用状況によっては、税金が課税されないケースもあります。

固定資産税が「非課税」になる条件

私道でも、一定の条件を満たす場合には固定資産税が非課税になることがあります。

これは、私道が実質的に公道のように利用されているなど、公共性が高いと判断される場合です。

非課税となる条件は、各市町村の条例によって異なりますが、一般的には以下のいずれかの条件を満たす必要があります。

• 位置指定道路や開発道路として築造され、不特定多数の人が自由に通行できるもの
• 行き止まりではない通り抜けの通路で、広く一般の人が無条件に通行できるもの
• 所有者以外の特定の人が通行のために使用し、建築基準法上の接道義務を満たすために不可欠なもの（自治体により判断が異なる）

これらの条件に該当する場合、固定資産税の非課税申告を行うことで、税金がかからなくなります。

非課税の適用を受けるためには申請が必要なため、所有する私道が条件を満たしているか確認し、自治体の担当部署に相談してください。

私道で困ったら相談する専門家は？

私道は公道と異なり、所有者や利用ルールが複雑な場合があります。

建築や売買、または日々の生活で私道に関わる問題が発生し、ご自身だけでは解決が難しいと感じたときは、専門家へ相談するのが一番の方法です。

問題を放置するとさらに複雑化するおそれがあるからです。

どのような場合に専門家へ相談すべきか

私道に関する問題は、法律や建築基準など専門知識が必要になるケースが多くあります。

トラブルが深刻化する前に、専門家へアドバイスを求めることが賢明です。

たとえば、私道の通行権について隣地との間で意見の相違がある場合や、「建築基準法」に関わる「位置指定道路」や「セットバック」について不明な点がある場合などが挙げられます。

その他にも、以下のような状況では専門家への相談を検討してみてください。

相談すべきケース	関連する問題・キーワード
隣地所有者と私道に関するトラブルが発生した	通行権、掘削承諾、舗装、修繕、維持費、共有、持分
不動産の売買や相続、贈与で私道が関係する	所有権、登記、名義変更、評価、固定資産税、非課税
新築や建て替え、増改築を計画している	建築基準法、接道義務、位置指定道路、2項道路、幅員、セットバック、同意
所有する私道を売却したい、寄付したい	売買、登記、寄付
私道の維持管理や舗装、修繕について検討したい	維持費、舗装、修繕、工事、助成金

このように幅広い問題が考えられ、個別の状況によって最適な対応策が異なります。

相談できる専門家の種類

私道に関する相談は、問題の内容に応じていくつかの専門家が考えられます。

どの専門家に相談すべきか迷う場合もあると思います。

たとえば、通行権を巡る近隣トラブルや、私道の所有権に関する争い、損害賠償請求といった法的な問題は、弁護士が専門です。

一方、不動産の登記や相続に関する手続き、共有持分の登記などは司法書士が扱います。

以下に主な専門家とその対応範囲をまとめました。

専門家	対応できる主な私道関連の問題
弁護士	通行権トラブル、私道の所有権を巡る争い、損道賠償請求など法的な問題
司法書士	登記、相続、贈与、売買に伴う所有権移転登記手続き、共有持分登記
土地家屋調査士	土地の境界確定測量、私道の分筆登記、地積更正登記、建物表題登記
建築士	建築基準法、接道義務、セットバック、建築確認申請に関するアドバイス
不動産業者	私道負担のある土地建物の売買仲介、私道の調査、査定
自治体	建築基準法上の道路（位置指定道路、2項道路）の確認、固定資産税に関する相談

相談内容に応じて適切な専門家を選ぶことが、問題をスムーズに解決するための鍵となります。

複数の専門分野に関わる場合は、連携して解決にあたる専門家グループや、幅広い知見を持つ専門家から紹介を受けることも可能です。

相談前に準備しておくこと

専門家へ相談する前に、いくつか準備をしておくと、相談がスムーズに進み、より具体的で的確なアドバイスを受けやすくなります。

これは相談時間の有効活用にもつながります。

具体的には、相談したい私道や関連する土地についての基本的な情報を整理することが重要です。

例えば、土地の所在地や面積、私道がいつから利用されているか、私道の所有者は誰か（複数いるか）といった情報です。

以下の書類や情報を事前に準備しておくと良いでしょう。

準備しておくと良いもの	内容・確認事項
登記簿謄本、公図、地積測量図	私道や相談したい土地の所有権、共有持分、形状、面積、境界線を確認
建築確認申請書の控え、建築計画概要書	建築時の道路との関係、接道義務の状況などを確認
私道に関する契約書や覚書（もしあれば）	通行権や掘削承諾、維持管理費の取り決めなどを確認
私道の現状がわかる資料（写真、簡単な地図、幅員や舗装状況のメモなど）	私道の利用状況や状態を具体的に伝える
隣地所有者とのやり取りに関する記録（会話のメモ、手紙、メールなど）	トラブルの内容や経緯を整理して伝える
相談したい内容や聞きたいことをまとめたメモ	専門家への質問漏れを防ぎ、スムーズな質疑応答を促す

これらの資料を揃えることで、専門家は状況を素早く把握し、的確な判断を下すことができます。

事前に準備を進めて、専門家との相談をより有意義なものにしましょう。

よくある質問（FAQ）

• 私道を売買したり、贈与することはできますか？
• 私道に埋まっている水道管やガス管は誰のものですか？
• 自分が所有する私道を公道にすることはできますか？
• 私道に自分の車を駐車しても良いですか？
• 私道に面した土地を買う際、通行について確認すべきことは何ですか？
• 私道に勝手に物を置く人がいたらどうすれば良いですか？

私道を売買したり、贈与することはできますか？

私道は個人や法人が所有する土地ですので、不動産と同じように売買したり、親族などに贈与したりすることが可能です。

また、所有者が亡くなった場合は相続の対象になります。

これらの手続きを行う際は、通常の不動産と同じく登記が必要です。

名義変更も行います。

私道に埋まっている水道管やガス管は誰のものですか？

私道の下に埋設されている水道管やガス管などのライフラインは、一般的にそれぞれの事業者が所有・管理しています。

しかし、新たに管を通す工事をする場合は、私道の所有者の掘削承諾が必要となります。

自分が所有する私道を公道にすることはできますか？

私道を国や自治体が管理する公道にすることは、条件を満たせば可能です。

これは主に「寄付」という形で行われます。

ただし、公道とするためには道路の幅員など、さまざまな基準を満たす必要があり、自治体との協議が必要です。

私道に自分の車を駐車しても良いですか？

私道は私有地ですので、原則として所有者が利用ルールを定めます。

他の所有者がいたり、不特定多数が利用していたりする場合でなければ、ご自身の車を駐車しても問題ありません。

ただし、他の通行の妨げにならないよう配慮が必要です。

私道に面した土地を買う際、通行について確認すべきことは何ですか？

私道に面した土地は、その私道の所有者と通行についての取り決めが必要になる場合があります。

過去の通行の経緯や他の利用者がいるか、将来的に通行料が発生しないかなど、不動産会社を通じて私道の所有者や他の利用者によく確認することが大切です。

トラブルに発展しないよう、書面での取り決めがあるかどうかも確認が必要です。

私道に勝手に物を置く人がいたらどうすれば良いですか？

私道は個人の所有地です。

所有者の許可なく物を置くことは、所有権の侵害にあたります。

まずは相手に直接事情を説明し、撤去をお願いするのが一般的です。

改善されない場合や隣人トラブルに発展しそうな場合は、弁護士など専門家に相談することも検討します。

まとめ

この記事では、私道とは何か、公道との違いから、建築基準法上のルール、通行権や維持管理の注意点まで、私道に関する基本的な知識を幅広く解説いたしました。

私道は、売買や建築、トラブル時に重要な知識となります。

• 私道が公道と異なり、所有形態やルールが多岐にわたる点
• 建築基準法上の位置指定道路や2項道路など、建築に重要な私道があること、および接道義務やセットバック、同意が必要な場合がある点
• 他人が所有する私道を利用する際の通行権や、ライフラインのための掘削承諾、隣人とのトラブルとその対策
• 私道の維持管理（舗装、修繕費用）や税金（固定資産税 非課税など）に関するポイント

この記事が、みなさんの私道に関する不安を解消し、今後の不動産に関わる判断の一助となれば幸いです。

必要に応じて、専門家にご相談ください。