家の名義変更（相続登記）は死亡後いつまで？義務化の期限と罰則を解説

親が亡くなり、家や土地を相続したとき「名義変更はいつまでにすればいいのか」と気になりますね。

名義変更（相続登記）は、相続を知った日から3年以内に行う必要があります。2024年4月1日から法律で義務化され、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料（かりょう：行政上の罰金）が科される可能性もあります。

ただし、罰則以上に深刻なリスクもあります。名義変更をしないままでは、不動産を売却できない、住宅ローンが組めない、相続人が増えて話し合いが困難になる、といった問題が発生します。

本記事では、義務化の期限、罰則の内容、遺産分割協議が長引く場合の対処法、スムーズに手続きを進める実務ステップまで、不動産実務の現場で得た知見も交えて解説します。

この記事は、宅建士資格を保有するアップライト合同会社の立石が監修しました。

家の名義変更は相続を知った日から3年以内が期限

相続登記の申請期限は、原則として「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該不動産の所有権を取得したことを知った日」から3年以内です。

2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました。この義務化は、全国で約410万ヘクタール（九州全体の面積を超える）に及ぶ所有者不明土地問題を解決するための施策です。

所有者不明土地の約66.7％が相続登記の未了に起因しており、公共事業の遅延や空き家問題の深刻化を招いてきました。

期限の起算点は、単純に「被相続人の死亡日」とはいえません。

相続人が死亡の事実を知り、さらにその遺産の中に特定の不動産が含まれていることを認識した時点から時計が動き出します。

具体的には、相続の形態によって起算点は以下のように考えられます。

• 遺言による相続：遺言の内容を知り、不動産の取得を認識した日から3年
• 遺産分割協議による相続：協議が成立した日から3年
• 法定相続（協議なし）：相続開始を知り、所有権取得を認識した日から3年

筆者が四日市の笹尾司法書士と話をしたところ、「そもそも相続登記が義務化されたことを知らない人が多い」という指摘がありました。

特に注意が必要なのは、子供がいないおじさん・おばさんが亡くなったケース。筆者自身、昨年、子供のいない叔母が亡くなりましたが、いとこの中には現時点でも亡くなった事実を知らない人もいるようです。

両親が亡くなればすぐに分かりますが、疎遠な親族の場合、「いつ相続の事実を知ったか」を客観的に証明するのは困難です。このような場合、後になって慌てるケースも出てくるでしょう。

自分のために相続が発生したことを知ったら、早め早めに司法書士などの専門家に相談しておいた方が安心です。

期限を過ぎた場合の罰則と実務リスク

正当な理由なく3年以内に申請をしない場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、罰則以上に深刻なのは、不動産の売却や活用ができなくなる実務上のリスクです。

過料は行政罰であり、前科がつく刑事罰ではありませんが、司法判断に基づき科される金銭的ペナルティという位置づけ。

過料が科されるまでの流れは以下の通りです。

1. 登記官が職権等により、相続登記の未了を確認する
2. 法務局から義務者に対し、相当の期間を定めて登記申請を行うよう書面等で催告を行う
3. 催告に応じず、かつ「正当な理由」の提示もない場合、法務局は管轄の地方裁判所へ通知する
4. 裁判所が事案を審査し、過料の金額を決定する

つまり、法務局からの催告を無視し続けた場合に初めて実質的なペナルティが課される仕組みです。そこで、過料については過度に心配せず、法務局からの催告が来た時点で司法書士に相談すれば対処できるでしょう（もちろん早めの対応をしておいたほうが安心です）。

罰則以外の実務的リスクとしては、以下ような問題が発生します。

不動産取引の停滞：売却しようとしても、登記名義が亡くなった方のままでは取引ができません。

融資がおりない：リフォームのために住宅ローンを組もうとしても、審査が進みません。

数次相続による権利関係の複雑化：本来の相続人が死亡すると、相続人は孫や甥、姪などの代まで分散し、ひとつの不動産について数十人の共有状態になることもあります。

差押えリスク：特定の相続人に債務がある場合、その債権者は「代位登記」を行い、法定相続分を差し押さえることができます。

笹尾司法書士は、「過料自体はそこまで深刻ではない」という見解でした。ただし、筆者が特に注意すべきと考えるのは、特定空き家に指定されることと相続登記放置の複合リスクです。

老朽化して壊れそうな家を相続した場合、特定空き家に指定されると固定資産税の優遇が解除され、税額が最大6倍になります。これに相続登記の過料が重なると、完全にマイナスの「負動産」になってしまいます。

そこで、相続物件などでは、価値がないと思われる不動産であっても、まず一旦売り出してみることをお勧めします。価格設定次第では、売却の可能性はあります。その上で、どうしても売れない場合には、専門家に相談して対策を考えるべきでしょう。

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2024年3月以前に非相続人が亡くなった家も対象

法改正（登記の義務化）は2024年4月1日から施行されましたが、施行日以前に発生した未登記の相続不動産についても遡及して適用されます。そこで多くのケースでは、2027年3月31日が申請の最終期限です。

過去に相続が発生し、長年放置されてきた名義変更も義務化の対象となるため、実は多くの国民に影響が及びます。

過去の相続分に関する期限は、以下のいずれか遅い日から3年以内です。

• 2024年4月1日（施行日）
• 相続の開始を知り、かつ当該不動産の所有権を取得したことを知った日

実務上、施行時点で既に相続を知っていたケースでは、2027年（令和9年）3月31日が申請の最終期限となります。

法務省の発表によれば、相続登記の申請件数は改正法の成立および義務化の周知に伴い、着実に増加しています。2020年度（義務化決定前）は約114万件でしたが、2023年度は150万件超、2024年度は12月までの速報値で120万件（前年度比8.8％増）となっています。

また、相続登記の義務化だけでなく、住所変更登記の義務化（2026年4月施行予定）も同時に進んでおり、「複数の義務化が重なることによる混乱が起きるのではないか」という懸念もあります。

2027年3月末の猶予期限に向け、今後さらに登記申請が集中することが予想されます。早めの対応が賢明といえるでしょう。

話し合いが長引いて期限に間に合わない時の対処法

遺産分割協議が長引いて3年の期限に間に合わない場合、「相続人申告登記」という新しい救済制度を活用できます。これは相続人の一人が単独で申請でき、登録免許税も無料です。

相続人申告登記は、自身が不動産登記簿上の所有者の相続人であることを法務局に申し出ることで、相続登記の申請義務を履行したとみなされる制度です。従来の「所有権移転登記」とは異なる暫定的な報告制度であり、以下の特徴があります。

単独申請が可能：相続人の一人が、他の相続人の協力を得ることなく単独で申し出ることができます。

低コスト：手続きに登録免許税はかからず、無料で申請できます（戸籍取得の実費等は必要）。

添付書類の削減：法定相続分の確定が不要であるため、収集すべき戸籍の範囲が通常の登記よりも格段に少なくなります。

オンライン対応：「かんたん登記申請」などのWebブラウザを利用した手続きが可能で、電子署名も不要です。

ただし、あくまで「義務を果たすため」の手段であり、権利関係を確定させるものではない点に注意が必要です。

項目	相続人申告登記	通常の相続登記
主な目的	過料を回避するための義務履行	権利の確定・公示、売却の準備
不動産の売却	不可（別途相続登記が必要）	可能
抵当権の設定	不可（別途相続登記が必要）	可能
登記簿上の表記	申出者の氏名・住所等が職権で付記される	所有者として名義が書き換わる
遺産分割後の扱い	協議成立から3年以内に改めて登記が必要	完了

相続人申告登記を行った後で遺産分割協議が整った場合は、その日から改めて3年以内に正式な相続登記を行う義務が生じます。

筆者の見解として、遺産分割協議が長期化するケースは決して少なくありません。相続人が遠方に住んでいたり、面識がなかったりする場合、合意形成には時間がかかります。

相続人申告登記は、あくまで「遺産分割が長引く場合の予備的措置」として位置づけるべきです。どのみち売却や活用をするには正式な相続登記が必要になるため、できるだけ早い段階で遺産分割協議を進め、正式な名義変更を完了させることをお勧めします。

2024年4月の施行初月で全国約1,100件の利用に留まっており、制度の認知度はまだ高くありません。しかし、期限が迫っている方にとっては有効な選択肢となり得ます。

スムーズに名義変更を完了させる実務上の手順

名義変更をスムーズに進めるには、①相続人調査と財産調査、②必要書類の準備、③法務局への申請、という3つのステップを順に進めます。複雑な事案では司法書士への依頼も検討すべきです。

名義変更の手続きは、相続の形態（遺言の有無、遺産分割協議の成否）により異なります。

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ステップ1：相続人調査と財産調査

まずは誰が相続人であるかを確定させるため、被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本、除籍謄本等を取り寄せます。同時に、市町村から「名寄帳（なよせちょう）」を取得するなどして、被相続人の所有不動産を漏れなく特定します。

ステップ2：必要書類の準備

書類名	入手先	法定相続	遺産分割	遺言
被相続人の出生〜死亡までの戸籍	本籍地の市区町村	必須	必須	一部
相続人全員の戸籍謄本	本籍地の市区町村	必須	必須	一部
不動産取得者の住民票	住所地の市区町村	必須	必須	必須
固定資産評価証明書	不動産所在地の役場	必須	必須	必須
遺産分割協議書＋印鑑証明書	相続人で作成	不要	必須	不要
遺言書	被相続人が遺したもの	不要	不要	必須

遺言書による登記は、他のケースに比べて収集する戸籍が少なくて済むのが特徴です。また、戸籍謄本の代わりに「法定相続情報一覧図」を利用することで、他の金融機関等の手続きも簡素化できます。

ステップ3：法務局への申請

書類が整ったら、不動産の所在地を管轄する法務局へ申請を行います。申請方法は「窓口持参」「郵送」「オンライン」から選択できます。

登録免許税は、不動産の固定資産税評価額の0.4％です。例えば、評価額5,000万円の土地であれば20万円が必要となります。

ただし、政府は相続登記を促進するため、令和9年3月31日までの期間限定で免税措置を拡充しています。土地の固定資産税評価額が100万円以下の場合（建物は対象外）や、相続人が登記前に死亡した場合の数次相続では、免税が受けられます。

司法書士に手続きを依頼する場合の報酬は、事案の複雑さや不動産の数によって変動しますが、基本報酬の相場は5万円〜15万円程度です。これに戸籍謄本等の取得費用（1通300円〜750円程度）や郵送代などの実費が加わります。

筆者の経験では、「価値がないと思われる不動産であっても、どのみち相続登記は必須」という点を強調したいと思います。

売却を考えた場合、結局は相続登記が必要となるため、避けて通れない手続きです。であれば、遺産分割協議も早めに行い、相続登記をしておくという手順を踏んでおいた方が良いでしょう。

相続人調査や書類の収集は、自分で行うこともできますが、多大な労力を要します。確実性を求める場合、あるいは相続人が多数に及ぶ場合は、司法書士への依頼が賢明です。

笹尾司法書士によれば、「専門家が対応する分には手続きの複雑さはそれほど問題にならない」とのことです。むしろ重要なのは、国民への周知や理解の浸透であり、「まず制度を知ること」が全てのスタートといえます。

まとめ「家の名義変更は相続を知った日から３年以内に行う」

家の名義変更（相続登記）は、相続を知った日から3年以内に行う義務があります。2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。

しかし、罰則以上に深刻なのは実務上のリスクです。名義変更をしないままでは不動産の売却や活用ができず、相続人が増えて話し合いが困難になり、最悪の場合は差し押さえのリスクも生じます。

遺産分割協議が長引く場合は「相続人申告登記」という救済制度を活用できますが、あくまで暫定的な措置です。どのみち正式な相続登記は必要になるため、早めの対応が賢明といえるでしょう。

2027年3月31日という猶予期限に向け、今後さらに登記申請が集中することが予想されます。まずは制度を知り、必要な書類を準備し、専門家の力も借りながら、確実に手続きを完了させることをお勧めします。

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